Coluna Tire suas dúvidas - Correio da Bahia - Caderno Imóveis - 26 de agosto de 2012

Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira a edição desse fim de semana (26/08/2012).

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1) Comprei um apartamento numa área tranqüila. Isso já tem uns cinco anos. Agora, um supermercado está se instalando no local. Tenho receio que,depois de pronto, o maquinário do estabelecimento gere muito barulho aos moradores da região. Como a gente pode se precaver desse transtorno?   Josefa

Na realidade, Josefa, se a legislação municipal de ordenamento e uso do solo do seu município permitir a instalação deste tipo de atividade na sua área, não há nada que possa ser feito para impedir a construção. Note que, neste caso, o direito de propriedade do supermercado, somado à utilização do mesmo,evidentemente, que dentro dos parâmetros legais e cumprindo a função social da propriedade, não pode ser impedido de ser observado e viabilizado.

Contudo, importante destacar que, se após a construção e instalação do supermercado, abusos ocorrerem como, por exemplo, o excesso de barulho, o órgão fiscalizador do município deve autuá-lo e existe também a possibilidade de ação judicial para obrigar que o mesmo cesse o barulho eventualmente existente.

Mas,como disse, esta é uma situação hipotética que só poderá ser observada após a instalação.

2) Estou pensando em comprar uma casa na Ilha de Itaparica. Mas,soube que muitos imóveis na região têm problemas de documentação. Que documentos eu preciso ter e em que cartórios eu preciso ir para não me meter numa fria? Preciso contratar algum profissional ou posso fazer tudo sozinha? Amélia

 Amélia,o ideal, sempre, é contar com o auxílio de um profissional da área do Direito.Muito embora não tenha pormenorizado os detalhes do seu caso, genericamente falando, você precisa da certidão vintenária de ônus do imóvel  e obtida no Cartório de Registro de Imóveis do local de situação do imóvel, Certidão Negativa de débitos tributários, tal qual IPTU e também do foro e do laudêmio,cópias dos CPF e RG do vendedor e seu cônjuge, se for o caso, bem como certidões dos distribuidores de processos judiciais nas esferas Estadual,Federal e Trabalhista, do SPC e SERASA e certidão negativa de protestos. Todas estas certidões devem ser tiradas não só do vendedor mas também de seu cônjuge,se for o caso. Se for em condomínio, deve também extrair declaração do síndico de inexistência de débitos condominiais.

Desta forma, Amélia, você consegue se precaver de boa parte de eventuais problemas. Contudo,como disse no início, procure um advogado especialista e de sua confiança que possa dar seu aval para a aquisição deste imóvel. Lembre-se que você está comprando um imóvel, um bem durável, e não algo que possa se acabarem pouco tempo. Ou seja, todo o cuidado é necessário para evitar futuras dores de cabeça.

 3) Tenho problemas de infiltração no meu apartamento desde que recebi o imóvel da construtora. A empresa fez vários serviços no local, mas o problema nunca foi resolvido. O tempo de garantia, de cinco anos, já passou. Eu ainda tenho direito de reclamar? Onde faço essa reclamação? Luiz Carlos

Luiz, muito embora haja entendimento em sentido contrário, nós, particularmente, entendemos que o prazo prescricional de direito de ação não se confunde com o direito de garantia legalmente instituído. Isso implica em dizer que, muito embora já tenha esgotado o prazo de garantia, você pode,judicialmente, exigir uma reparação financeira ou a obrigação de fazer o reparo que você necessita. Procure um advogado especialista de sua confiança para defender seus direitos. Só tome cuidado com o prazo prescricional, este sim,inapelavelmente fatal.

 4) Tem muita gente no meu condomínio fazendo obra sem nenhum tipo de planejamento e sem a ajuda de um profissional. Tem gente quebrando parede que pode ser um risco à segurança do condomínio. Uma das vizinhas, porém, disse que ninguém "entra na casa dela para fiscalizar nada". O que fazer numa situação dessa? Maria

Maria, o Condomínio deve, se de fato houver suspeita sobre o impacto que a obra terá no condomínio, através do síndico, vistoriar as obras. Partimos de duas premissas para compreensão da matéria. Primeiro que, obrigatoriamente, o condômino deve dar acesso ao condomínio para fazer reparos que importem no bem das demais unidades, sendo-lhe vedado a proibição. Depois que nenhum condômino pode pôr em risco ou comprometer a estrutura do prédio.

Se pairam suspeitas de que a obra pode prejudicar a estrutura do condomínio, o condomínio pode ter acesso para conhecimento da obra. Se, contudo, o condômino se negar, o condomínio pode, judicialmente, requerer que o juiz determine a vistoria. Por fim, importante destacar que órgãos como a SUCOM também podem ser convidados a vistoriar a obra e geralmente o fazem, motivadamente, através de denúncia.

5) Acidentes de trabalho que ocorrem com funcionários de um condomínio, mesmo que sejamterceirizados, são da responsabilidade de quem? Do condomínio ou da empresaterceirizada? Neide

Neide, a responsabilidade, neste caso, é de ambos. Muito embora, a depender do contrato e do caso, exista a possibilidade de ação regressiva do condomínio contra a empresa terceirizada, para o Direito do trabalho ambos são responsáveis.Importante destacar que, a depender do tipo de terceirização, o condomínio responde, solidariamente com a empresa terceirizada, tanto pelos acidentes como por débitos trabalhistas porventura existentes.

 6) Quem está inadimplente com relação ás taxas condominiais pode ter o nome exposto no quadro de avisos do prédio? O que fazer se isso acontecer? Uéslei

Uéslei, hoje vem se pacificando o entendimento de que a demonstração em quadro de avisos ou documentos, cujo acesso seja,  exclusivo a condôminos, não gera qualquer direito a indenização, sendo, por via de conseqüência, possível. Na realidade, todos os condôminos têm o direito de saber qual a real situação financeira do condomínio, sendo que a inadimplência é um dado imprescindível para a saúde financeira do mesmo.

Quanto à afixação do nome do devedor em quadro de aviso de acesso comum, inclusive a estranhos ao condomínio, gera uma divisão nas opiniões. Parte da doutrina entende que não gera direito de indenização, parte entende que o fato de expor para terceiros gera direito a indenização.