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segunda-feira, 23 de maio de 2011

Coluna Tire suas Dúvidas - Imóveis - Jornal Correio da Bahia, 21 de maio de 2011

1) Bom dia, sou leitor assíduo da coluna aos domingos e gostaria de esclarecimento sobre a seguinte situação: Adiquiri um repasse de um apartamento ainda na planta por meio de um contrato de cessão de direitos, esse imóvel será entregue em alguns meses e se faz necessário o pagamento do imposto itiv para que a prefeitura libere o habite-se. Dai fui informado que na transferência da unidade ainda em construção foi gerado uma primeira cobrança para antiga adiquirente e que uma 2ª cobrança foi gerada em meu nome junto a prefeitura. Dessa forma, eles informam que pra liberação do habite-se terei que liquidar duas vezes o mesmo tributo, totalizando absurdos 6% do valor contratual do imóvel, aí surge a duvida de qual caminho seguir para não pagar 2x o mesmo imposto ja que se trata de um único imovel? Dantas

Dantas, infelizmente, a Prefeitura Municipal de Salvador tem cobrado, equivocadamente, a meu ver o ITIV
– Imposto de Transmissão Inter-Vivos de imóveis que ainda estão na planta e transferidos mediante cessão de direitos/crédito, sem a efetiva entrega do imóvel.
Preliminarmente, cabe ressaltar que, em outros municípios, não é feita tal cobrança, até porque o próprio CTN – Código Tributário Nacional, não autoriza referida exigência. Deve-se atentar que o ITIV é um imposto que decorre de transmissão de bem imóvel e, quando o contribuinte adquire de outrem o direito aquisitivo da unidade, antes da entrega do imóvel, está-se transferindo crédito, visto que imóvel ainda não existe.
Logo, a cobrança de ITIV em transações como a sua são completamente indevidas, devendo haver o pagamento do mesmo tão somente no ato de transferência efetiva do bem imóvel.
Evidentemente, administrativamente, a Prefeitura Municipal não deixará de exigir a arrecadação do imposto, razão pela qual é necessário o ingresso de ação judicial para resolver a questão. Aconselho, no entanto, que tal medida se faça após o pagamento do mesmo, sob pena de não conseguir realizar a transação. Entretanto, existe a possibilidade de repetir o indébito. Procure um advogado de sua confiança e adote a providência acima descrita para não se ver lesado dessa forma.


2) Meu condomínio tem porteiro 24 horas. Os condôminos inclusive não têm a chave da portaria pois há sempre um funcionário ali presente. Nos dias em que acontecem imprevistos, como greve de ônibus, como resolver a segurança dos prédios? É possível esticar o horário do funcionário da noite, por exemplo, até que o que iria rendê-lo possa chegar? Isso para que a portaria não fique vazia? Gloria

Glória, esta, na verdade, é uma questão normal de relação trabalhista. Note que, no seu caso, a dúvida paira sobre a possibilidade de permitir que porteiros façam ou não hora extra. Porteiros são funcionários como qualquer outro, em qualquer outra empresa. Contudo, o que deve ser observado são as normas para concessão de horas extras para trabalhadores noturnos. Logo, é possível a permanência deles por mais tempo, sim. O que deve ser observado é que o tempo máximo permitido por lei para que um trabalhador noturno possa fazer horas extras é de duas horas adicionais por dia. Há ainda que ser destacado que, não raramente, os condomínios se utilizam do sistema 12 por 36 horas. Nesta forma de escala, a lei não admite horas extras por já se encontrar extrapolado o limite máximo legal.
Importante destacar também que os porteiros que trabalham à noite fazem jus ao adicional noturno e a uma hora de descanso. Entretanto, raras vezes os condomínios  concedem essa hora de descanso, até por não ter ninguém disponível para substituí-lo e, geralmente, pagam uma hora extra por dia para cada um dos trabalhadores.
Já ouvimos, contudo, relatos de condomínios que pedem aos funcionários que façam a dobra, ou seja, que fiquem mais um período. Nestes casos, o condomínio está correndo sério risco de sofrer futuramente algum revés, inclusive judicialmente.



3) Gostaria de saber o que acontece quando um imóvel vai a leilão por inadimplência. Até que momento o proprietário poderá recuperar esse bem? Caso o leilão já tenha sido anunciado, o proprietário ainda pode liquidar sua dívida e recuperar o apartamento em questão a poucas horas da hora do primeiro lance? Ronaldo


Ronaldo, a despeito do que muita gente pensa, dívida condominial pode, sim, levar o imóvel a leilão, mesmo que este seja bem de família. Para que isso aconteça, é necessário haver um débito condominial, cobrado judicialmente, com sentença de procedência irrecorrível e em fase de cumprimento de sentença (antiga execução). Presente esta situação, independentemente do valor do débito, o imóvel pode ser levado à leilão. Isto porque está-se diante de um caso onde a dívida não é do proprietário do imóvel, mas sim do próprio imóvel, ou seja, de caráter “propter rem”.Quando isto acontece, a grosso modo, o juiz designa a data do leilão. O devedor pode, sim, antes de feito o pregão do leilão, peticionar informando e comprovando o pagamento e retirar o referido imóvel do leilão.

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