Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira as edições do mês de Março de 2014.
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Confira as dúvidas do mês de Março/2014.
ADMINISTRAÇÃO
Existe algum tamanho ou quantidade de apartamentos para que seja contratada uma administradora de condomínios? O meu só tem oito moradores, mas estamos querendo contratar.
Ana Ribeiro
Não. A princípio, Ana, vocês podem contratar uma administradora de condomínio. O problema que pode surgir é com relação ao custo desse serviço, que pode ocasionar substancial aumento no valor pago da taxa condominial. Se, contudo, for do interesse de vocês, sabendo do aumento da despesa, o condomínio pode contratar livremente uma empresa que atenda seus anseios.
Meu prédio tem duas faxineiras e um porteiro, mas eles não tem carteira assinada. O que podemos fazer para regularizar a situação? Somos um condomínio pequeno e temos medo disso onerar muito nossas despesas. Valéria Santana
Valéria, não resta alternativa, senão a de sair o quanto antes da informalidade e legalizar a situação dos empregados do condomínio. Fatalmente haverá um aumento no valor da taxa condominial, mas é muito melhor que haja esse aumento do que, simplesmente, vocês terem que pagar tudo em uma eventual ação trabalhista, onde estarão sujeitos a multas. Sugiro regularizar essa situação o quanto antes.
PRESTAÇÃO DE CONTAS
Pago sempre o condomínio em dias e gostaria de ter acesso aos balancetes, mas o síndico não quer abrir as contas porque sempre diz que é tudo igual. Ele não mostra sequer os recibos de pagamento. O que posso fazer? Bruno Almeida
Bruno, é dever do síndico prestar contas anualmente de sua gestão. Da mesma sorte é obrigatório no condomínio que haja um conselho fiscal para apurar e verificar os gastos do condomínio, acompanhando de perto os balancetes. Há contudo uma discussão hoje nos tribunais acerca do direito de qualquer condômino de olhar livremente os livros de prestação de contas pela possibilidade de extravio ou dano aos documentos colacionados no mesmo o que poderia inviabilizar a análise das despesas e receitas auferidas pelo condomínio. Particularmente, entendo que deve haver bom senso. Quem quiser verificar os livros, além do conselho fiscal, pode fazê-lo, mas preferencialmente na própria administração do condomínio, sem retirar os documentos do local, e com a supervisão do próprio síndico ou de algum funcionário do condomínio. Tudo bem que você possa estar agindo de boa-fé, mas existem muitos casos de condôminos que agem de má-fé para gerar um fato que avilte contra a imagem da administração. Logo, bom senso é a chave para resolver este problema.
Contudo se o síndico não estiver prestando contas, sequer convocando assembléia de condôminos para esta finalidade, 1/4 dos condôminos poderá fazê-lo. Caso, ainda assim a Assembléia não se reúna, a justiça poderá determinar a realização de mesma para prestação de contas, ou mesmo que o síndico as preste em juízo. Tente contudo, antes de criar esse tipo de situação, conversar com o síndico para ter vista dos balancetes, ou mesmo que convoque assembleia para eleição de conselho fiscal.
CALÇADA
O piso da calçada do meu prédio está todo deteriorado, mas o síndico está querendo usar a taxa extra que estamos guardando para fazer uma festa. Como podemos reverter isso?
Ana Clara Dias
Ana Clara, taxa extra, como denota do próprio nome deve ser aplicada somente para a finalidade para a qual a mesma foi aprovada. Qualquer desvirtuamento no seu uso, por mais legítimo que seja, deve, necessariamente, ter aval da Assembleia Geral, com o mesmo quorum que a aprovou ou superior. Importante destacar que o síndico é representante do condomínio e não dono de seus recursos, sendo que o uso destes recursos prescinde da obediência ao quanto estabelecido na lei, na convenção e no regimento interno do condomínio.
SÍNDICO
Tem quatro meses que meu prédio está sem síndico. O problema é que nenhum morador quer mais ser síndico. O que podemos fazer? Há alguma alternativa?
Leandro Sá
Leandro, atualmente muitos condomínios têm recorrido aos chamados síndicos profissionais. A alternativa é válida e funcional. Evidentemente que possuir um síndico profissional não afasta a necessidade de participação efetiva dos condôminos na administração do condomínio, mas possibilita a continuidade das atividades do condomínio. Existem prós e contras nessa escolha que deverá ser analisada com cautela por vocês antes da contratação do serviço. A única hipótese que não pode se perpetuar é a de o condomínio ficar sem síndico, seja ele condômino ou não, visto que, tal alternativa, inviabiliza a administração do condomínio.
GARAGEM
Comprei um apartamento com duas garagens, mas só tenho um carro. Posso vender ou alugar minha vaga da garagem?
Vera Reis
Pode sim, Vera. A alienação da vaga de garagens é admitida no direito brasileiro desde que observada a proibição legal de que esta seja locada ou vendida para terceiro estranho ao condomínio. Importante destacar que, caso haja expressa previsão autorizando a alienação de vagas de garagem para terceiros, na convenção do condomínio esta passa a ser uma possibilidade.
Meu condomínio tem mais carros do que vagas na garagem. Agora, o sindico quer fazer um sorteio para ver quem tem direito a uma vaga. Acontece que tem moradores muito antigos que já possuem as vagas há mais tempo. É legal fazer um sorteio para determinar isso? Rubens Oliveira
Rubens, depende da convenção do condomínio e da situação dessas vagas de garagem. Se a convenção determinar o sorteio, o mesmo deverá ser realizado. Outrossim, a propriedade destas vagas também é fato fundamental para que uma análise mais abalizada do caso possa ser dada. Faça a Leitura destes e documentos e, em havendo dúvida, procure um advogado da sua confiança para auxiliá-lo.
ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO
No meu condomínio é liberado pela convenção que os moradores tenham animais de estimação. Meu problema é que meu vizinho agora tem DOZE cachorros no apartamento. É um caos de barulho e odor. O que faço? Vera Matos
Vera, situação complicada a sua. Contudo, independentemente da autorização de existência de animais nas unidades privativas do condomínio, nenhuma prática de nenhum condômino pode depor contra a salubridade e higiene do condomínio. Logo, uma vez que a permanência dos animais na quantidade e forma como estão hoje, está trazendo embaraço para os demais condôminos, sua vizinha pode ser compelida a resolver o problema, alocando os animais em um outro local, que não o condomínio. Se, mediante notificação do condomínio ela não retirá-los, ou mesmo se o condomínio for inerte, você pode ajuizar ação contra ela e pleitear que o juiz determine a remoção dos animais.
Tenho sérios problemas com o meu vizinho por conta do cachorro dele. Todos os dias quando ele leva o animal para fazer as necessidades fisiológicas o bicho começa a fazer “o serviço” na minha porta. O problema é que o vizinho nem tem a dignidade de limpar. Como posso resolver esse problema? Luana Dias
Luana, registre o ocorrido no livro de ocorrências do condomínio e exija que seu condomínio tome as providências necessárias para impedir o cometimento dessa infração. O mais certo seria que o condomínio o notificasse, aplicando inclusive multa pela infração. Se o condomínio, contudo, restar inerte, você pode ingressar com ação judicial no sentido de requerer a proibição ao seu vizinho da prática deste ato, sob pena de multa.
INADIMPLÊNCIA
Meu prédio tem 30 apartamentos e 6 dos condôminos está inadimplente. Já são vizinhos de muitos anos e temos muito receio de colocar na justiça para cobrar os atrasos. Há outra forma de resolver isso sem judicializar? Joana Maria
Joana, pode haver a tentativa de cobrança extrajudicial do débito, através de uma empresa de cobrança especializada. Contudo, não há garantias de que vocês não tenham que ingressar com ações de cobrança para poder receber os valores devidos. Particularmente entendo que a consideração tem que dar lugar ao bom senso, no sentido de que, não é justo com os demais condôminos acarem coma inadimplência de outras pessoas. Invariavelmente, vocês pagam a conta pelo inadimplente.
Há oito meses estou com o condomínio atrasado,. Já parcelei e comecei a pagar. O problema é que a síndica se recusa a tirar meu nome do mural de devedores porque disse que ainda estou em débitos. Ela pode fazer isso - Vanessa Amorim
Vanessa, o entendimento acerca do que é inadimplência divide opiniões. Para alguns, como a síndica do seu prédio ao que tudo indica, entendem que só cessa a inadimplência com a plena quitação do débito, mesmo através de acordo. Outros, entendem que uma vez em acordo, o débito fica sobrestado, e o condômino fica como se tivesse liquidado seu débito. Particularmente, me filio mais a segunda hipótese. Isso porque, a possibilidade de o condomínio ter que indenizar um condômino que se sinta lesado de alguma forma, fatalmente será mais caro do que possibilitar que esse condômino em acordo, delibere em assembleia, ou mesmo que conste de seu nome do mural ou relatório de inadimplentes. Sugiro que procure dialogar com a síndica e mostrar-lhe seu ponto de vista.
TAXA EXTRA
Moro em um condomínio de casas e dois moradores não querem pagar uma taxa extra que foi criada para reformar as áreas comuns. A decisão da taxa foi em assembleia e aprovado pela maioria. Como podemos resolver isso - Diego Costa
Diego, a resolução do caso não é tão simples. A depender do tipo de reforma que vocês pretendem fazer, pode ser que a decisão dependa não da maioria simples, presente em Assembleia, mas de, na realidade, maioria simples do total de condôminos, de 2/3 dos condôminos ou até da unanimidade, tudo, como disse a depender do tipo de benfeitoria que será executada. Ou seja, se o quórum de aprovação em Assembléia não foi aquele legalmente previsto, a deliberação pode ser tida como anulável, desde que um juiz decida neste sentido. O ideal é que vocês verifiquem com o advogado do condomínio se o quórum necessário para deliberação e votação, foram observados.
BARULHO
Meu vizinho adora festas. Todos os dias tem um movimento na casa dele a noite com um barulho absurdo. Já reclamamos mas ele não para. Podemos expulsar ele do prédio / Marta Dantas
Marta, a exclusão de condôminos não é admitida no direito brasileiro. A despeito disso, alguns poucos julgados e fundamentados em casos graves de comportamento antissocial de condômino autorizam a retirada do condômino do imóvel, seja por determinar a alienação compulsória do imóvel, seja por levar a leilão o imóvel. Mas, como disse, essas decisões, ainda são muito esparsas, e não são definitivas, vez que os tribunais superiores ainda não se manifestaram sobre a matéria. Independentemente da exclusão de condômino, existem outros artifício legais que podem ser usados pelo condomínio, como ação de obrigação de não fazer e aplicação de multas, sendo majoradas, mediante a reiteração e gravidade do comportamento deste condômino. Sugiro que comecem por aí e, se não obtiverem êxito, busquem através de um advogado a construção adequada para resolução desse problema.
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