Coluna Tire suas dúvidas - Correio da Bahia - Caderno Imóveis - 22 de abril de 2012

Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira a edição desse fim de semana (22/04/2012).
Tem uma dúvida? Mande para a gente: cadernoimoveis@gmail.com ou marque uma consulta com um de nossos especialistas:
Telefone: 71. 3355-4045. E-mail: contato@bcma.adv.br
Rua Itatuba, 201, Ed. Cosmopolitan Mix - Salas 301/302 - Cep: 40279-700 - Iguatemi - Salvador – Ba

1 - O condominio é obrigado a pagar o seguro residencial? Até que valor? Quais as garantias cobertas? Quais os tipos de contrato devemos ficar atentos?

O Condomínio é obrigado a manter regularizado o seguro de todo o imóvel. Essa previsão, decorrente do Código Civil, tem por finalidade justamente impedir que, na hipótese de um sinistro, os condôminos ficarem em situação complicada. Na realidade, nós sempre orientamos nossos clientes a atentar para as datas dos seguros e fazerem com abrangência suficiente para englobar qualquer situação de risco que possa sofrer o condomínio, evitando, assim, maiores transtornos no futuro.

2- O sub-síndico pode ser isento da taxa de condominio? Caso positivo, quais devem ser suas atribuições alem de substituir o síndico? Precisa está em convenção para que ele tenha esse direito?

A função de sub-síndico, na realidade, não é obrigatória desde que o Código Civil de 2002 passou a vigorar. Isso não implica dizer que exista proibição de existência de um sub-síndico. Na realidade, por não ser figura obrigatória na administração condominial, o fato de existir, ou mesmo de estar ou não isento da taxa condominial, bem como suas atribuições, devem ser definidas na própria Convenção do Condomínio. Se estiver presente na Convenção de Condomínio a obrigatoriedade de sub-síndico, bem como sua forma de remuneração e atribuições, a mesma deve ser seguida.

3- Inadimplente com a taxa condominal pode ter nome incluso no SPC? Em que situação?

Sim. Hoje já é possível conveniar condomínios para inscrever o nome dos devedores em órgãos de proteção ao crédito. Para tanto, existe um procedimento administrativo, relativamente burocrático, para conveniar o condomínio a proceder às inscrições. Nós, particularmente, sempre orientamos os nossos clientes no sentido de que, para proceder à inscrição de condômino em órgão de proteção ao crédito, deve o condomínio se cercar de cuidados e ter a certeza de que o débito, efetivamente, não foi pago. Neste sentido, indicamos que procedam à inscrição após algum período de tempo em que o condômino inadimplente mostre a faceta de ser um devedor contumaz. Orientamos também para que, contratem um serviço de administração competente de forma a não cometer erros e realizar inscrições indevidas. Desta forma, evitando-se inscrições indevidas, esta é uma ferramenta importantíssima na luta contra a inadimplência no condomínio. Do contrário, pode se tornar causa de prejuízo ao condomínio, na medida que ações judiciais pedindo reparações por dano moral podem se multiplicar. Cautela é a chave para o uso da ferramenta.

4- Os condôminos inadimplentes podem ter restrições no uso das partes comuns como churrasqueira, piscina, salão de festa, etc., inclusive o corte de sua água?

A despeito do entendimento de alguns acerca da possibilidade de vedação a acesso de condôminos às áreas comuns e até mesmo o corte do fornecimento de água, eu, particularmente, entendo de forma diversa. A lei não faz previsão de nenhuma outra punição ao devedor que não a cobrança de juros, multa, correção monetária e honorários de cobrança. Inventar restrições sem fundamento, deixando, inclusive, o condomínio à mercê de ações judiciais indenizatórias é postura irresponsável de qualquer condomínio. Ademais, os condomínio dispõe de meios e mecanismos legais para cobrar a inadimplência. Um trabalho bem feito de recuperação de crédito tem efeito melhor e mais duradouro que a mera sanção desregrada e desarrazoada.

5- Pelo estatuto do meu prédio, o síndico não tem direito a nenhum benefício. Acontece que ninguém mais quer ser síndico e o atual, vai entregar as contas de qualquer maneira em dois meses. É possível mexer no estatuto e criar algum tipo de vantagem (remuneração ou desconto da taxa de condomínio) para estimular novos candidatos?

Se não houver estipulação em contrário na Convenção do Condomínio, a própria Assembléia de eleição do síndico pode definir a remuneração do mesmo. Essa previsão, constante na Lei de Condomínio, apesar de não ser muito utilizada pela maioria dos condomínios, expressa claramente esta possibilidade. A maioria dos condomínios que remuneram seus síndicos fixam esta previsão em Convenção do Condomínio, o que dá um certo engessamento na questão. Na possibilidade de variação da remuneração do síndico, talvez mais pessoas se interessariam pelo cargo. Contudo, ao nosso ver, a remuneração do síndico não deve ser o único interesse do candidato à síndico. A remuneração, por assim dizer, deve servir somente para evitar que o síndico tenha gastos com o condomínio sem poder se ressarcir dos mesmos. O condomínio não deve servir de vantagem para pessoas que acabam se sentindo donas do condomínio como em muitos casos, inclusive, aplicando recursos de forma diversa daquela estipulada em lei e nas Assembléias do Condomínio.