O Dr. Felippe Cardozo, especialista em direito imobiliário, responde às dúvidas dos leitores do Correio da Bahia, todos os domingos, na Caaderno Imóveis. Tem uma dúvida? Mande para cadernoimoveis@gmail.com ou marque uma consulta com nossos especialistas.
Confira coluna do último domingo 27/11/2011
1- Para registro em cartório, a certidão do condomínio pode constar que existe débito?Foi feito um acordo de parcelamento e falta a última parcela
+ duas mensalidades que serão quitadas com a venda do imóvel e é de conhecimento do comprador, na certidão pode constar essa informação ou o condomínio tem que estar quitado?
Gessi, vamos hoje dedicar toda a coluna as suas perguntas e responder a todas as suas dúvidas para te ajudarmos com seu problema. Quanto a primeira questão, temos que destacar que, antes da vigência do Código Civil de 2002, o que valia era a previsão constante na Lei de Condomínio (Lei 4.591/1964) de que a declaração de quitação de débito era obrigatória. Contudo, com o advento do atual Código Civil, tal previsão foi revogada e passou a valer a regra de que o adquirente é o responsável pelos débitos de condomínio da unidade. Na prática, contudo, alguns Cartórios de Registro de Imóveis continuam exigindo tal documento. Ressalto, contudo, que o adquirente, se quiser se proteger, deve exigir a declaração de quitação de despesas condominiais do condomínio assim que o débito estiver quitado. Quanto a questão do parcelamento, há grande discussão jurídica acerca do tema, a fim de definir se pode a mesma ser considerada como quitação ou não da dívida para com o condomínio. Eu, particularmente, defendo a tese de que se o acordo ainda não foi quitado em sua integralidade o condômino continua inadimplente. Isto por uma razão muito simples: muito embora esteja em acordo e eventualmente pagando em dia o parcelamento, as parcelas devidas até o efetivo pagamento da última parcela continuam em aberto. Ou seja, o parcelamento foi a forma eleita pelo devedor e aceita pelo credor de receber o débito, mas, até o efetivo pagamento de todo o valor devido, o débito permanece.
2 - Quais os documentos que o vendedor deve fornecer ao comprador para registro de compra em cartório?
Gessi, você está invertendo os valores. Evidentemente que o interesse seu é de vender seu imóvel, mas, as precauções na compra, quem deve ter é o comprador. Ele é que tem que se precaver com os documentos que entender necessários para evitar estar fazendo um mal negócio e comprando uma futura dor de cabeça. Como falamos acima, é preciso verificar, além da declaração de quitação de débitos condominiais, a certidão atualizada de ônus do imóvel para verificar se existem ônus reais sobre o imóvel, bem como a certidão negativa de ações judiciais em curso, tanto na justiça estadual, como na federal e trabalhista, a fim de verificar a existência de títulos protestados em nome do vendedor. Além disso, é preciso verificar também a certidão de quitação de tributos federais, bem como de ausência de inscrição em dívida ativa municipal, estadual e federal. Caso o vendedor seja casado, esta documentação deve ser exigida também do cônjuge além da certidão de casamento. Além disso, deve o comprador ficar atento se o vendedor e cônjuge (se houver) fazem parte de alguma sociedade, civil ou comercial. Caso façam, também é necessário analisar estas documentações da empresa.
3 - Comprando um imóvel à vista, o mesmo não é escriturado, pois ainda não foi desmembrado, qual os documentos que posso solicitar como garantia e como faço para fazer o registro em cartório?
3 - Comprando um imóvel à vista, o mesmo não é escriturado, pois ainda não foi desmembrado, qual os documentos que posso solicitar como garantia e como faço para fazer o registro em cartório?
Gessi, você não possui muitas garantias. Como falamos acima, aqueles documentos são necessários para evitar um problema futuro. Neste seu caso, se certifique de que o imóvel, de fato, não foi desmembrado. Talvez, a melhor hipótese para você seja providenciar o desmembramento primeiro para depois efetuar a compra ou mesmo atrelar o desmembramento à conclusão do contrato, como condição do negócio. De qualquer sorte, procure um advogado de sua confiança para poder dar diretrizes mais concretas ao conhecer o seu caso em particular.
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