Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira a edição desse fim de semana (13/11/2011).
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1) Sou síndico de um condomínio que está começando a criar regras para uma melhor convivência e como todas imobiliárias, temos a convenção que foi criada pela mesma. O problema é que
muitos moradores não querem seguir as regras que foram decididas na convenção e inclusive votadas em assembléia geral. Apesar do infrator ser notificado e informado que a próxima infração repetida seria pago uma multa, alguns moradores dizem que não estão nem aí e que pelo valor da multa pagarão quantas vezes seja necessária. No caso desses moradores o que fazer? Colocá-los na Justiça? Cristiano
Cristiano, primeiro você deve ter cuidado com a forma como está havendo esta normatização. É que a lei estipula que as regras de convivência do condomínio devem estar estipuladas na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno. Meras deliberações de Assembléia, sem o quórum definido em lei, a depender da situação, de fato não tem o condão de obrigar os demais condôminos. Assim, importante que a assessoria jurídica de seu condomínio verifique esta questão para que o condomínio não pratique nenhuma abusividade ou irregularidade.
Se, contudo, considerarmos que todas as questões estão corretamente previstas, a aplicação de multa é medida bastante salutar na tentativa de correção de postura dos condôminos infratores. A depender do caso, pode o condômino infrator ser considerado como Condômino anti-social e ser coagido a pagar até 10 vezes o valor da taxa condominial a título de multa.
Ademais, mesmo que diversas multas não consigam impor um comportamento adequado ao condômino, pode ainda o condomínio ingressar com ações no sentido de impedir que a prática dos atos contrários ao estabelecido na normatização condominial sejam impedidos por ordem judicial, que, se deferida, além de imposição de novas multas pode fazer com que o condômino infrator responda por crime de desobediência, nos termos da lei, podendo até ser preso.
Medidas existem. Cabe ao condomínio estar organizado para fazer valer suas determinações.
2) Adquiri um imóvel, através de cessão de direitos de uma pessoa que inicialmente o adquiriu na planta. A cessão de direitos foi feita com a anuência da construtora/vendedora e, além do valor pedido pelo transmitente, paguei também o ITIV exigido. No ato informei a construtora/vendedora que desejava efetuar o pagamento do saldo devedor no prazo estipulado (30/11/2011), usando uma carta de crédito do Consórcio Caixa e complementando o restante com recursos próprios. A carta de crédito pode ser utilizada para comprar um imóvel, porém, é necessário que a construtora/vendedora do imóvel, forneça uma relação de documentos, que devem ser apresentados à administradora do consórcio, para que o valor do documento seja liberado. Entretanto, até a presente data, a construtora/vendedora do imóvel não forneceu os documentos solicitados o que na prática inviabiliza a quitação do saldo devedor dentro do prazo estipulado. Além disso, não entrega as chaves do imóvel porque o mesmo não foi pago ou financiado. O que devo fazer para conseguir da construtora/vendedora os documentos necessários e dentro do prazo que ela mesmo estipulou? E em relação à retenção das chaves; a construtora/vendedora pode reter a entrega das mesmas já que a culpa pelo não pagamento está sendo dela?
Edson de Sousa
Edson, você mesmo respondeu sua pergunta. Lógico que você não pode ser penalizado pela desídia da construtora. Veja que você agora é promitente comprador como qualquer outro do empreendimento. Uma vez realizado o termo de cessão você assumiu a figura de promitente comprador e tem a garantia dos mesmos direitos que os demais. Em assim sendo, você é consumidor nesta relação e como tal, tem uma série de direitos garantidos por lei. Logo, procure um advogado para que receba orientação e evite ser prejudicado. Não só a questão da entrega dos documentos como também o eventual atraso na entrega do empreendimento e das chaves podem e devem penalizar a construtora.
3) Moro em um prédio com oito apartamentos - dois por andar. Sou inimigo de minha vizinha de frente! A minha dúvida é a seguinte: pode minha vizinha colocar um caco com plantas entre o meu apartamento e o dela, de forma que empata a entrada no meu apartamento? E se chego com algumas sacolas nas mãos, tenho que passar de lado, enquanto ela pode entrar no apartamento dela sem ser incomodada? Sei que pela lei de condomínio, "a área comum a todos, não pode ser ocupada". O que devo fazer para resolver este problema da melhor maneira possível? O juizado de Pequenas Causas, resolve este tipo de problema? Lúcio
Lúcio, lamento muito esta situação com sua vizinha. Muito melhor que fossem amigos e vivessem harmonicamente. Contudo, nem tudo é da forma como queremos que seja. O ideal é que você registre esta questão no livro de ocorrência para que o síndico do condomínio tome providência e desobstrua a referida área, que, como você bem disse, é comum, não podendo ter seu uso obstado por qualquer forma ou mecanismo, sejam flores, portas, armários, entulho, etc.
Caso o condomínio não aja, você deve procurar um advogado de sua confiança e ingressar com uma ação para que o condomínio adote as providências cabíveis ao caso.
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