Coluna Tire suas Dúvidas - Caderno Imóveis do Jornal Correio da Bahia de 16 de Outubro de 2011

Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. 

Confira a edição desse fim de semana (16/10/2011). 

1) Meu condomínio Amazônia, dispõe de ótima área de lazer, mas o síndico geral atual em vez de manter e modernizar os equipamentos, como piscina e churrasqueira, decidiu fechar a área que passou a ser usada por usuário de drogas e animais.

O condomínio tem 10 prédios. Como podemos fazer para recuperar essas áreas e obrigar o síndico a tomar posição. Ele costuma ser instransigente em suas decisões. Antônio

Antônio, para poder embasar uma boa resposta para você, eu precisaria de maiores detalhes e até conhecer a convenção de seu condomínio. A primeira vista, você pode conversar com o síndico explicando a ele a situação e solicitando que o mesmo tome uma postura mais adequada. Pode, inclusive, se for o caso, convocá-lo para uma Assembléia a fim de deliberar acerca do assunto. Contudo, importante destacar que, na hipótese de o síndico não querer convocar a Assembléia, pode o condomínio se reunir em Assembléia convocada por requerimento de ¼ dos condôminos. Se a situação exigir uma atitude mais drástica, pelo mesmo procedimento de convocação por ¼ dos condôminos, e com fim específico, a Assembléia Geral poderá se reunir e, por voto da maioria dos presentes, destituir o síndico, promovendo a eleição de outro.

Se a Assembléia ainda assim não se realizar, ou sua deliberação não ser efetivada pelo síndico, o caso pode ser levado ao judiciário, onde o juiz poderá, comprovada a má administração, destituir o síndico.

2) Meu condomínio tem um síndico profissional e outro do prédio, que é morador. Esse morador foi síndico durante quase 10 anos e não consegue perder a majestade, tentando interferir em tudo e mobilizando os moradores a seu favor. O síndico profissional já tentou marcar uma assembleia, mas o outro síndico tenta sempre atrapalhar. Que instrumentos devem ser usados para que o poder do síndico profissional seja exercido? Pode-se acabar com a figura do síndico-morador? Ruth

Ruth, visivelmente, esta situação é inviável. Não acredito no êxito de uma gestão com dois representantes. Popularmente, pode se dizer que “é muito cacique para pouco índio”. Note que, independente da postura do ex-síndico e da existência de um síndico profissional, as idéias tendem a ser conflitantes e quem perde com isso é o condomínio. Primeiro vocês têm que verificar na Convenção do condomínio a existência dessa figura de gestão, com dois síndicos. Caso não haja, fica mais fácil de resolver a situação. Do contrário, há a necessidade de se promover a alteração da convenção excluindo este modelo de gestão. Observe que o problema não é  o gênio dos dois síndicos, e sim o modelo que está equivocado. Eventualmente haver um sub-síndico para que, na ausência do síndico, tome decisões, tudo bem, mas dois síndicos, rediga-se, nos parece um modelo equivocado e improdutivo.

Nestas casuísticas de síndico profissional, a fiscalização deve se dar pelo conselho fiscal do condomínio, que deve ser bem atuante. É um modelo interessante que tem agregado práticas inteligentes de gestão condominial.

3) No meu prédio tem três cachorros. É constante encontrar na área de lazer, onde brincam as crianças, urina e até fezes (mais raro) dos animais. Como não temos câmera, ninguém do prédio conseguiu identificar o animal de qual morador faz isso. Dr Felippe como devemos agir para que não crie nenhum problema ou processo contra o condomínio. Devemos enviar uma circula, por exemplo, apenas para os moradores com cachorro ou para todos? Dorival

Dorival, o entendimento pacificado da jurisprudência e da doutrina é no sentido de que não podem os animais de estimação no condomínio trazer transtorno aos demais condôminos. Isso é fato. Também é fato que, muito embora seja permitida a existência de animais no condomínio, a regulamentação do convívio dos animais não só é possível como necessária para que haja harmonia no condomínio. Logo, pode ser definida a proibição da permanência dos animais na área comum do condomínio, utilizando as mesmas somente como passagem. Também pode ser definido que os mesmos somente utilizem elevador de serviço e saiam pela garagem do prédio.

Quanto à questão da notificação, observe que uma notificação, no sentido de comunicação/aviso aos condôminos que possuem animais de estimação, pode sim ser feita, mas eu aconselho que seja feito tal comunicado a todos os condôminos. Isso não por conta de sofrer um revés judicial, que considero pouco provável, mas sim, por uma questão de conscientização de todos que, mesmo hoje não possuindo animais, pode ser que em breve venham a possuir. Utilizando estas medidas que indiquei, mesmo sem câmeras, acredito que cessará essa conduta. Importante observar que tais normas devem estar inseridas no Regimento Interno do condomínio. Se após a inserção desta regulamentação qualquer condômino for visto com o animal na área comum, a notificação, inclusive com multa, se for o caso, poderá ser feita. Aconselho, portanto, que você procure um advogado de sua confiança para orientá-lo no sentido de promover as alterações necessárias ao regimento e convenção de seu condomínio