Coluna Tire suas Dúvidas - Caderno Imóveis do Jornal Correio da Bahia de 21 de agosto de 2011

Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira a edição desse fim de semana (21/08/2011). 

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1) Meu prédio todo mês cobra, além da taxa de condomínio e do fundo de reserva, uma cota extra. Seja para conserto da parte elétrica, da parte hidráulica...Está certo isso? Não deveria ser usado o fundo de reserva? Outra pergunta: como sou inquilino gostaria de saber também se quem paga a conta extra  é o proprietário? João

João, muito embora esta prática seja relativamente usual, a mesma é completamente indevida. A lei é clara no sentido de que Taxa Extraordinária serve para fazer frente às despesas de caráter extraordinário. Logo, não deve haver uma cobrança de um determinado valor por mês, sem qualquer base de sustentação, para suportar despesas de manutenção, que são, evidentemente, despesas de caráter ordinário.Esse tipo de despesa deve estar englobado no valor da taxa condominial ordinária a ser cobrada todos os meses dos condôminos.

Observe-se ainda, que parte da jurisprudência entende não haver necessidade de fazer esta divisão, que seria meramente de nomenclatura. Discordamos desta posição, uma vez que existe a diferenciação feita pela lei, de forma bastante clara.

Ainda, como dissemos, existe a diferença entre taxas extraordinárias e taxas ordinárias a depender da modalidade da despesa. A princípio, as despesas ordinárias correm por conta do inquilino e as extraordinárias, por conta do proprietário. Contudo, ainda assim, a depender da despesas, mesmo que elencada no rol de despesas extraordinárias, o inquilino pode ser o responsável pelo pagamento. Para cada caso deve-se fazer uma análise mais detalhada.

Por fim, cabe salientar que, de forma impressionante, o rol que demonstra quais são as despesas ordinárias e quais são as despesas extraordinárias não está na Lei de Condomínios ou no Código Civil, mas sim na Lei de Locações.

2) O inquilino pode participar de reunião de condomínio? Em qualquer uma e ter direito a voto? Antonio

Antônio, o inquilino pode participar sem procuração de Assembléias condominiais. De qualquer uma. A diferença está entre poder ou não deliberar. Para deliberar em Assembléias, o inquilino só poderá fazê-lo na ausência do proprietário e para tratar de assuntos que lhe dizem respeito, como por exemplo, a implementação de uma taxa extra para pagamento de 13º salário para funcionários do condomínio, bastante usual, por sinal. Entretanto, caso o inquilino possua procuração do proprietário do imóvel, ele poderá participar de todas as deliberações, caso esses poderes lhe tenham sido conferidos.

3) Meu carro apareceu arranhado e levemente batido na garagem. Ninguém sabe, ninguém viu. O condomínio é obrigado a me ressarcir? Se não for queria entender por que já que pago condomínio altíssimo e como posso fazer para não ficar no prejuízo?

Para responder a sua pergunta, precisamos fazer uma análise da natureza do condomínio.

Condomínio, a despeito do que muitos pensam, inclusive advogados, não é matéria de ordem consumerista, mas sim, cível. Isso implica dizer que não há entre condômino/inquilino relação de consumo com o condomínio. Note, caro leitor, que o condomínio nada mais é, a grosso modo, do que a junção de várias unidades imobiliárias, que possuem áreas comuns e que para sua manutenção necessitam de valores arrecadados de forma rateada. Ou seja, o condomínio não tem dever de guarda, zelo ou cuidado com os bens dos condôminos, porque esta não é a sua função primaz.

Logo, não há direito de indenização a quem, por qualquer razão, tenha seu bem depreciado ou mesmo violado no condomínio.

Ressalve-se, contudo, que quando há concurso de um preposto do condomínio, aí sim, pode-se falar em indenização, mas afastada esta hipótese, afasta-se a indenização.