Coluna Tire suas Dúvidas - Caderno Imóveis do Jornal Correio da Bahia de 07 de agosto de 2011

Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira a edição desse fim de semana (07/08/2011). 

Tem uma dúvida? Mande sua pergunta para cadernoimoveis@gmail.com, ou marque uma consulta com um de nossos especialistas.

Sou um leitor do CORREIO e acabei de ler o caderno de IMÓVEIS. Gostaria que se possível , informar-me como posso fazer a convenção ( regulamentos internos a serem seguidos obrigatoriamente pelos condôminos 
Sou o sindico do Condominio e temos aqui 25 apartamentos, porém quando fazemos uma reunião só aparece praticamente 1/3 dos proprietários, outros dizem que o horário não é compatível com os compromissos ( Quando o horario esta bom para uns para outros não é o ideal ). Outros apartamentos são locados e os proprietário moram fora, mesmo recebendo a convocação não comparece.

Pergunta : Como podemos fazer esta bendita convenção , se não consigo ter a presença de todos os proprietários na assembleia? Antonio

Antônio, muito embora esta seja uma questão divergente, na prática, a grande maioria dos condomínios altera ou aprova a convenção mediante mera assinatura dos condôminos, sem a necessidade da presença física do condômino na assembléia. É que, muito embora haja entendimento em sentido diverso ao nosso, a lei, mais propriamente o Código Civil, em seu art. 1333, estabelece de forma bem clara que para a aprovação da convenção do condomínio é necessária que a mesma seja SUBSCRITA por 2/3 (dois terços) das frações ideais do condomínio. Salvo melhor juízo, subscrição significa o mesmo que assinatura, logo, deixando evidenciado que a mera firma dos condôminos presume não só a aceitação de todos os termos previstos na Convenção, mas também e, principalmente, confere-lhe a aprovação necessária para sua validade.

Ademais, nunca faça uma convenção de condomínio sem o auxílio de um advogado especialista na área que possa indicar ao condomínio as melhores normas e condutas a serem seguidas.

Bom dia, comprei um imóvel financiado pela Caixa Economica Federal no mes de janeiro de 2011 e apos 2 meses aproximadamente recebi uma correspondencia da prefeitura informando que tinha os anos de 2006 a 2008 em aberto, procurei a antiga proprietaria e a mesma nao demonstrou nenhuma preocupacao com o assunto. Pergunto: de quem é a responsabilidade ja que para vender o imovel ele tem que apresentar junto a Caixa um documento onde nao possui debitos  no IPTU ? Mailton

Mailton, a princípio, sem maiores detalhes sobre seu caso, podemos delimitar que o proprietário é responsável por todos os débitos que pertencem ao imóvel, entre eles, hipotecas, taxas condominiais e IPTU. Contudo, a depender da situação, há a possibilidade de você acionar judicialmente a ex-proprietária, para que a mesma arque com os débitos existentes, no período em que ela era, efetivamente, proprietária do imóvel. Cabe salientar, entretanto, que mesmo que você seja sempre responsável pelos débitos da unidade a hipótese de regresso, cobrando a antiga proprietária, é uma faculdade que lhe cabe.

Gostaria de saber se quando há assembleia basta comunicar o locatário ou é preciso também ao proprietário do imóvel. Se tiver alguma dificuldade em comunicação com o proprietário e ele ficar de fora das decisões ele pode questionar alguma ação, como por exemplo reforma da fachada do prédio? Alzira

Alzira, muito embora a lei do inquilinato posicione como dever legal do inquilino o de informar o proprietário do imóvel sobre notificações, avisos e comunicados direcionados ao mesmo, quando recebidos no imóvel locado, nós sempre orientamos que as notificações devem obedecer a forma prevista na Convenção do Condomínio.

Isso implica em dizer que, se a Convenção do Condomínio determina que para dar ciência aos proprietários é obrigatória a comunicação pessoal, tal determinação deve ser observada. Se, contudo, prevê que o aviso será entregue nas unidades, de outra sorte, tanto faz quem o recebe.

Isso porque, quando de um questionamento judicial de um proprietário acerca da falta de convocação, as decisões variam justamente de acordo, em sua maioria, com o disposto na convenção do condomínio.

Na omissão da Convenção, entendo que a entrega do comunicado na unidade seja para inquilino, seja para proprietário, supre a obrigação de notificação acerca da convocação para Assembléia Geral de condôminos.