Coluna Tire suas Dúvidas - Caderno Imóveis do Jornal Correio da Bahia de 31 de Julho de 2011

Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira a edição desse fim de semana (31/07/2011). 

Tem uma dúvida? Mande sua pergunta para cadernoimoveis@gmail.com, ou marque uma consulta com um de nossos especialistas.

1) No meu condomínio a inadimplência é muito alta. Somos 128 mutuários e há um débito de 176 taxas não pagas no mês de Junho/2011. E isso tem aumentado a cada mês. Minha dúvida é: podemos divulgar em mural a relação dos condôminos devedores. Não os nomes mas os apartamentos em débito de cada bloco. Se não for possível qual outra solução pode ser feita para resolver essa questão?

Importante observar que, quando se fala em condomínio, se está diante de uma coletividade de direitos e deveres. Deveres como o pagamento e direitos como o de saber quem está inadimplente. A maioria da jurisprudência se fixa no entendimento de que todos os condôminos devem saber quem são os inadimplentes. Ou seja, os condôminos tem o direito de saber quem está inadimplente. A grande questão que se coloca é no sentido de se a inadimplência pode ser exposta a terceiros, estranhos ao condomínio, como visitantes, funcionários, etc. Sob este aspecto, a maioria da jurisprudência entende que a colocação da relação de inadimplentes em murais, de acesso não só de condôminos, mas também de estranhos, poderia ensejar uma indenização por dano moral.

Para meus clientes, geralmente dou orientações no sentido de evitar uma possível lesão ao direito de outros condôminos, como, por exemplo, ao invés de expor uma relação de inadimplentes, expor uma de adimplentes.

Por fim, é importante se destacar que são condôminos, além dos proprietários, os promitentes compradores e os cessionários de direito relativos à unidade.

2) A conta de água do meu prédio tem vindo muito alta. Já alertamos sobre isso em assembléia e contratamos um encanador para verificar as descargas e torneira dos apartamentos. Mas o prédio tem muita criança e não sei se isso pode ajudar nesse desperdício. É possível fazer um alerta direcionado no mural do prédio só para os pais e para as crianças? Isso pode dar algum processo contra o condomínio? Irã

Irã, poder notificar alguns moradores, o condomínio pode. Mas é necessário analisar se, efetivamente, vale a pena causar um desgaste com alguns condôminos, em razão de uma suspeita de consumo maior por crianças. Talvez seja mais interessante pensar na individualização dos encanamentos, acarretando por conseguinte significativa economia ao condomínio. É que, como bem sabido, as contas de água são hoje, geralmente, a sua segunda maior fonte de despesas dos condomínios mais antigos, quando a individualização ainda não era obrigatória, perdendo somente para o custo com pessoal.

Assim, sugiro analisar outras questões antes de causar um certo embate entre condôminos/pais com os demais condôminos/não pais.

3) Alguns moradores do meu prédio querem reformar o play para construir uma quadra de futebol. São 50 apartamentos. É necessária a convocação de uma assembléia para tratar da questão? Qual seria o quórum necessário para conseguir a aprovação dessa obra? Nesse caso, pode ser cobrada uma taxa extra ao condomínio? Antonio

Antônio, é necessário destacar que o que está se pretendo fazer no seu condomínio tem por finalidade alterar a destinação da unidade imobiliária, ou seja, área  comum, que serve de playground, que viria a se transformar em quadra de futebol. Neste caso, a lei exige, além de assembléia convocada para este fim, ainda, a aprovação pela unanimidade dos condôminos. O que o legislador quis quando da disposição desta previsão legal foi justamente impedir que alterações indistintas em áreas comuns fossem feitas sem a autorização de todos os condôminos, visando à proteção dos interesses de todos que compraram cada uma de suas unidades permanecer com o condomínio da forma como o compraram. O raciocínio é o mesmo para a alteração da fachada do prédio, que, de igual sorte, necessita de aprovação unânime dos condôminos.

De outro expediente, aprovada por unanimidade a alteração, poderia, sim, ser instituída uma taxa extra para o custeio da obra.