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segunda-feira, 27 de junho de 2011

Coluna Tire suas Dúvidas - Caderno Imóveis do Jornal Correio da Bahia de 26 de Junho de 2011

Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira a edição desse fim de semana (26/06/2011). 


Tem uma dúvida? Mande sua pergunta para cadernoimoveis@gmail.com, ou marque uma consulta com um de nossos especialistas.


1) O cano do meu banheiro estourou e deu infiltração no andar de baixo. Tive que contratar um serviço de emergência, pois já era no início da noite e não tinha como avisar a imobiliária. O proprietário do apartamento
é quem paga essa despesa já que é uma obra estrutural? Caso ele se negue a pagar, como devo agir?
De antemão, o que se pode afirmar e o que a jurisprudência tem entendido é que quando o vazamento se  origina em encanamento não aparente, no interior das paredes e piso, a responsabilidade pelo reparo é do proprietário do imóvel. Contudo, se o dano foi ocasionado dentro do banheiro, por algum mau uso do imóvel, de fato, quem responde pelo conserto é você e não o proprietário.
Observa-se, ainda, que outros fatores, como o tempo da locação, podem influenciar na responsabilidade civil de quem for arcar com a despesa. Se, por exemplo, tratar-se de uma locação recente, onde não houve qualquer participação de qualquer habitante do imóvel ou de seus convidados, não pode haver responsabilização do inquilino. Na verdade, nestes casos, o bom senso deve prevalecer.
Independente desta questão, há de se verificar as disposições contratuais, inclusive, quanto à necessidade de apresentação de mais de um orçamento para fazer frente a despesa. Note que em muitos contratos de locação, se exige que o inquilino, ao fazer qualquer obra no imóvel, busque pelo menos 3 (três) orçamentos, ou mesmo, que notifique o proprietário para que o mesmo encontre a resolução do problema, mesmo se ele for de urgência. Por isso é tão importante conhecer o contrato e, antes de assiná-lo, recorrer ao parecer de um advogado de confiança, evitando, assim, maiores complicações no futuro.

2) Sou síndico em um prédio que tem um inquilino que constantemente vem usando cigarro de maconha em seu apartamento. O cheiro é muito forte em todo prédio, a reclamação é grande pelos outros moradores. O que posso fazer? Já que houve um contato e ele não mudou seus hábitos? Washington
Washington, você deve notificá-lo, através de correspondência, e, se for o caso, multá-lo. Observe que, de todo efeito, a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno devem ser observados, principalmente no que tange à questão da forma da notificação, prazo para resposta e a previsão de multa no caso de reincidência.
Este é um fato que, não raras vezes, pela ausência de regulamentação no condomínio, o sentimento de impunidade do condômino infrator se alia a um sentimento de impotência dos demais condôminos.
Observe, ademais, que uma outra estratégia que pode o condomínio se valer é o envio de notificação para o proprietário do imóvel, cientificando-o da ocorrência de referida situação. Pode ser que, no contrato de locação, haja previsão de multa ao inquilino ou alguma outra punição que vai acabar forçando o mesmo a abandonar o vício, pelo menos, no interior do condomínio.

3) Me chamo Tarsis e há mais ou menos dois anos adquiri uma casa na Ribeira. Como ocorre com a maioria das casas da Cidade Baixa,ela não tem escritura.O acordo foi realizado com um compromisso de compra e venda. O que acontece é que a casa  foi de  uma senhora (já falecida) e que deixou três filhos. Eles realizaram um acordo, no qual dois deles deixaram a casa para a irmã. A casa eu acabei adquirindo na mão dela. Ela me informou na época que não tinha problema nenhum, e  que os três teriam que assinar o termo de compra e venda. Um morava em Lauro de Freitas, outra em Cajazeiras, mas  todos os dois viriam.
Mas um deles se recusa a assinar. Já tentei entrar em contato com ele, mas não consigo (pelo  celular que a irmã  informou que seria dele). Ela não sabe o endereço dele e ela não consegue resolver essa situação.
Como posso fazer para resolver essa situação?Eu posso ser lesado de alguma forma?
Tarsis, como você bem disse, este é um problema que não é só seu. Adquirir um imóvel sem que seja outorgada a escritura é uma grande cilada. Isto porque, para a lei brasileira, só é proprietário quem tem o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Sem este documento, você tem, tão somente, a posse do imóvel, que dá margem a uma série de possíveis problemas.
Note que posse e propriedade são coisas distintas. O proprietário tem direitos sobre o imóvel que o possuidor não tem. No seu caso em particular, observe que você comprou um imóvel através de um Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, que não foi sequer assinado por todos os herdeiros. Algumas informações pendentes como onde está situado o imóvel, e qual a origem do lote onde está edificada a residência, impedem que eu possa dar uma solução para o seu caso, mas não de responder a sua segunda pergunta.
Adquirir ou tentar adquirir um imóvel sem que o mesmo possua o registro, como já dissemos, sem dúvida, é um péssimo negócio. Geralmente, é uma transação imobiliária arriscada onde a possibilidade de você estar comprando um imóvel indevidamente localizado em uma área pública, ou mesmo que pertença a um terceiro, é bastante grande.
Quando se dá entre partes onde não se discute a legitimidade da posse, já é um negócio de alto risco, imagine, então, quando ainda paira sob o negócio a possibilidade de uma disputa familiar para legitimação da posse.
É importante destacar que as políticas públicas de regularização fundiária poderiam dar a solução a estes problemas, uma vez que na maioria dos casos, os imóveis se constituem em irregulares, por parcelamentos clandestinos de solo, que seriam facilmente corrigidos, com a adequação da situação fática e documental em cada município.Este é um problema brasileiro, não restrito a Salvador.
Procure um advogado de sua confiança que possa analisar os detalhes do seu caso e buscar uma resolução. Dependendo do caso, você pode resolver seu problema de uma forma muito mais simples do que pode aparentar ser seu problema.

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