Coluna Tire suas Dúvidas - Caderno Imóveis do Jornal Correio da Bahia de 12 de Junho de 2011

Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira a edição desse fim de semana (12/06/2011). 

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1) Meu condomínio tem duas garagens. Uma coberta, com portão eletrônico, e outra descoberta, sem portão eletrônico. O porteiro se nega a abrir o portão da garagem descoberta porque diz que terá que abandonar a guarita. Apesar de pagar o mesmo condomínio, não consigo ter esse direito garantido mesmo nas reuniões de condomínio. Os moradores alegam que quando comprei o apartamento já sabia que seria assim. Mas os direitos não são iguais? Já pensei até em deixar de pagar o condomínio até os moradores exigirem a mesma prática do porteiro com quem tem garagem sem teto. Brito

Na verdade, Brito, mesmo não tendo informações suficientes, devo fazer algumas distinções. Primeiro quanto à questão das garagens. A princípio, em tese, desde quando você comprou sua unidade, você sabia, ou, pelo menos, deveria saber, que a sua vaga de garagem não possuía portão eletrônico e que a incumbência de abrir e fechar o referido portão caberia a uma pessoa e não a uma máquina.

O rateio da taxa condominial, salvo disposição em contrário na Convenção do Condomínio, é lastreada na fração ideal de cada uma das unidades no condomínio. Logo, o fato de você pagar o mesmo condomínio que os demais não pode ser aplicado como parâmetro para saber se você tem razão no seu pleito ou não.

Na minha opinião, a única coisa que está em desacordo com as possibilidades de resolução de seu caso é o fato do porteiro se negar a abrir o portão para você. Na verdade, se o Condomínio, através de Assembléia, ou até mesmo através do síndico, determinar que o porteiro abra o portão para você, o mesmo terá que fazer, não podendo se negar a tanto.

Aconselho a você primeiro tentar que a Assembléia determine que o porteiro cumpra esta função e, alternativamente, que o condomínio transforme o portão manual para eletrônico.

2) Estou comprando um imóvel e a vendedora já pagou a taxa de intermediação imobiliária. Mesmo assim, o corretor está me cobrando um valor correspondente ao serviço de despachante. Esta cobrança é legal? Valmir

Valmir, esta situação é bastante comum. Geralmente, quando um imóvel usado é comercializado, o corretor recebe a comissão do vendedor e cobra do comprador uma taxa pelo serviço de despachante, que é prestado ao comprador.

Valmir, perceba que são dois serviços distintos. Muitas vezes, o corretor não é o despachante. Independente de ser a mesma pessoa ou não, o corretor presta um serviço para o vendedor, qual seja, intermediar o negócio. Já o despachante levanta informações do bem e procede à transferência do bem no Cartório de Registro de Imóveis, impostos, etc. Isso tudo por conta do comprador.

Inclusive, é importante destacar que as certidões a serem emitidas serão referentes ao imóvel, ao proprietário e a seu cônjuge, se for casado, e não do comprador. Em muitas negociações, atribui-se ao comprador tal responsabilidade. Evidentemente, o maior beneficiado é o próprio comprador, uma vez que, caso haja algum embaraço no imóvel, o mesmo poderá ser futuramente prejudicado. Até pelo pequeno valor destas certidões, pouco menos de R$ 100,00, é um gasto que vale a pena.

3) Uma assembléia com quorum mínimo do meu condomínio aprovou uma taxa extra que não concordo. Eles querem refazer o jardim do prédio. É possível pedir uma nova assembléia para tratar do assunto? Outros moradores também são contra. Como reverter isso? Soraia

Soraia, primeiro precisaria saber o que você chama de quórum mínimo. Note que a lei define alguns quórum específicos para determinadas matérias. A grande questão no seu caso é saber se refazer o jardim do seu prédio pode ser compreendido como obra ou não. Se for obra, tem eminente caráter de voluptuária, de mero deleite, enfeite, necessitando, por conseguinte do voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos. Logo, se você conseguir caracterizar  como obra voluptuária, o referido quórum tem que ser observado, pelo que, do contrário, a deliberação pode ser anulada no âmbito do próprio condomínio ou através de decisão judicial. Todavia, se for um mero plantio ou projeto paisagístico, não sendo considerado obra, a deliberação é válida, uma vez que é necessário somente a aprovação da maioria dos presentes à Assembléia. Procure um advogado de sua confiança para te dar maiores orientações.