Coluna Tire suas Dúvidas - Caderno Imóveis do Jornal Correio da Bahia de 17 e 24 de abril de 2011

1) A síndica do meu prédio está fazendo alguns serviços de melhoria com o dinheiro da taxa de condomínio sem passar o assunto em reunião e votação. Ela tem o direito de fazer isso ou esses serviços podem ser feitos com essa taxa? Moram inquilinos no prédio e estão pagando por estas reformas também.
Djamin

Djamin, para resolver esta questão, seria necessário conhecer mais a fundo o caso. Como, por exemplo, saber o caráter das benfeitorias que a sindica está realizando no condomínio. Importante destacar que o Código Civil permite que o síndico execute obras sem a autorização da Assembléia de Condôminos, desde que elas tenham o caráter de necessárias, ou seja, que sejam vitais para o condomínio.

Na última semana, respondemos pergunta bastante similar. As benfeitorias e o seu caráter estão sob a égide da Lei do inquilinato. O mesmo se aplica a este caso. Ou seja, se a benfeitoria não tiver caráter necessário, sendo ela útil ou voluptuária, necessária a aprovação na Assembléia. Há ainda que se destacar que, se a benfeitoria for voluptuária, são necessários os votos de dois terços dos condôminos e, se útil, da maioria dos condôminos.

2) Sou síndica do meu condomínio e o maior problema que temos é a inadimplência. Cerca de 30% dos condôminos deixam de pagar a taxa ordinária e quando colocamos taxa extra a inadimplência só aumenta. Acho muito pouco a cobrança de 2% de multa e 1% de juros dos devedores porque simplesmente não força ninguém a pagar o condomínio. Podemos proibir o acesso dos devedores a piscina e a academia do condomínio? O que mais podemos fazer? Larissa Campos

Larissa, a inadimplência é um dos maiores problemas dos condomínios. Com a inadimplência, as contas não batem, o que força um aumento da taxa do condomínio que traz, via de conseqüência, ainda mais inadimplentes.

Muito embora seja uma situação muito complicada, o condomínio não pode inovar na punição ao inadimplente. A Lei brasileira só possibilita como sansão ao devedor, a impossibilidade de que ele vote, ou seja, votado nas Assembléias de Condomínio, além da multa de 2% e juros de 1%, como você já tinha ressaltado.

Importante destacar, contudo, que medidas como a inscrição dos devedores nos cadastros de proteção ao crédito, bem como uma política austera e eficiente de cobrança tendem a surtir resultado satisfatório.

Trabalhamos muito com cobrança de condôminos inadimplentes e uma das dicas que damos aos condomínios é deixar de fazer acordos onde se retire os juros e a multa, por mais alto que seja o valor. Perceba Larissa que, quando você concede descontos significantes aos devedores, os mesmos vêem vantagem em inadimplir e continuam sem pagar e os bons pagadores quando vêem esta situação, de igual sorte, se interessam em deixar de pagar. Isto, evidentemente, sem falar no grande prejuízo financeiro que acarreta ao condomínio.

Além disso, aconselhamos a alteração da Convenção do Condomínio para alterar a taxa de juros aplicada aos devedores. Muito embora o Código Civil fale em 1% ao mês de juros, o mesmo não vincula este patamar além de, recentemente, o STJ – Superior Tribunal de Justiça – decidiu pela possibilidade de ampliação deste valor. Aconselhamos algo em torno de 10% de juros ao mês. Isto também força os devedores a arcarem com o condomínio na data do vencimento pelo receio iminente de, pela sua contumaz inadimplência, possuir uma dívida impagável.

Assim, é importante uma mudança de postura da cobrança de inadimplentes de seu condomínio, tornando-a mais ativa e efetiva. Assim, você reduzirá a inadimplência significativamente.

3) Ao lado do meu prédio começou a ser construído um condomínio. O trabalho/barulho começa muito cedo e o dia inteiro entra poeira pela janela. Existe algum órgão que fiscaliza essas obras e também o incomodo aos moradores? Antonio

Antônio, nós temos que destacar que, evidentemente, com o clima de Salvador, é difícil aplacar a poeira proveniente do fluxo de pessoas e veículos existentes em obras. Pelo que nos consta, a Prefeitura faz exigências com relação à sujeira em vias públicas, mas não quanto à produção de poeira para prédios vizinhos.

Ouvimos geralmente reclamações provenientes do barulho e, como já dissemos aqui, o órgão responsável por fiscalizar a poluição sonora no município é a SUCOM (Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município). Existem horários e limites para a produção de ruído especificada em Lei do Município de Salvador. Esta Lei é a de n.º 5.354/98 e prevê limites sonoros para a situação que você enfrenta hoje.

4) Adorei um apartamento, estava quase fechando negócio quando perguntaram se eu tinha algum animal. Quando informei que tinha um cachorro fui impedido de alugar o apartamento. Os condomínios têm esse poder? Se não têm, como posso resolver essa questão? Alberto

Esta tem sido uma questão bastante polêmica nos dias atuais, Alberto. Veja que, não raras vezes, nos noticiários, tem-se falado acerca da proibição de animais em condomínios. Na verdade, a Lei não proíbe que os condôminos possuam animais. Somente se verifica no Código Civil que um condômino não pode submeter os demais a uma situação prejudique o sossego, a segurança, a salubridade ou fira os bons costumes.

Esta, ao nosso entender, deve ser a conduta que se deve adotar nos condomínios. A sugestão Alberto é que você deve primeiro verificar a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno do mesmo. Nela não havendo a proibição expressa da permanência do animal no condomínio, não há porque você se submeter a esta determinação, seja lá de quem tenha partido.

Se houver a previsão de que não podem os proprietários possuir animais, a mesma pode ser rechaçada por você. Para tanto, procure um advogado de sua confiança para conseguir a autorização judicial de manter a guarda do animal, necessitando, evidentemente, de provas que demonstrem não incorrer, seu cachorro, nas vedações da legislação.

Hoje, os Tribunais têm se posicionado para a  impossibilidade da proibição pura, sem fundamentos. Para que seja vedado ao animal o convívio no condomínio, é necessário primeiro observar a conduta do mesmo. Caso ele, o animal, prejudique o sossego, a segurança ou a salubridade do condomínio e de seus condôminos, evidentemente, estamos diante de uma situação de que o animal deve ser retirado do condomínio. Caso seja pacífico, amistoso e bem treinado, não trazendo nenhum desconforto aos demais, não há motivo para a expulsão do animal.

5) Estacionei meu carro a noite no condomínio. No dia seguinte quando fui pegar meu carro o mesmo estava todo arranhado. Ninguém viu quem o riscou. Fui falar com o síndico e o mesmo me informou que o condomínio não ia me indenizar. Achei um absurdo. O que posso fazer para que o condomínio pague pelo meu prejuízo? Luis Paulo

Luis, para responder sua pergunta, necessitaria de mais informações. Isto porque já está pacificado o entendimento pelo STJ no sentido de que o Condomínio só pode ser obrigado a indenizar o condômino, caso haja serviço específico de vigilância ao veículo ou ainda que existam garagistas ou manobristas pagos pelos condôminos.

Se este não for o caso, o condomínio não responde por nenhum dano ou furto que ocorra em suas dependências, seja garagem, ou unidades privativas. Isto porque não há, entre condôminos e condomínio, qualquer relação de consumo. O condomínio e o síndico agem de acordo com o que o próprio grupo, através de Assembléia de Condômino, define como sendo necessário para o condomínio. Ou seja, é uma decisão dos próprios condôminos. Se no seu condomínio não há o sistema de vigilância que se supõe necessário, não pode o mesmo arcar pelo prejuízo que terceiro deu causa.

Em síntese, o condomínio só pode responder por ato que preposto seu der causa. Um exemplo claro seria na hipótese de seu carro ter sido danificado quando um manobrista que trabalha no condomínio tivesse recebido e entregado o veículo para você. Nesta hipótese, fica clara a obrigação do condomínio em indenizá-lo. Caso contrário, entendemos que você não possuiria o direito de ser indenizado.

6) A conta de água do meu condomínio tem vindo muito alta. E não estamos nem no Verão. Como fazer para que os moradores que exageram sejam responsáveis pelo excesso? Como conscientizá-los também? Ruth.

Realmente, Ruth, o consumo de água é, depois das despesas com pessoal, geralmente, a segunda maior fonte de despesas em condomínios que não possuem fornecimento de água individualizado. Vemos que muitos síndicos tentam algumas manobras para reduzir a alta despesa proveniente do consumo de água nos condomínios, desde medidas mais simples, como a verificação nas unidades de possíveis e eventuais vazamentos, até as mais polêmicas, como o fechamento da água do prédio durante a madrugada, religando-a somente no início da manhã.

Evidentemente, a conta de água está diretamente relacionada com o consumo e os abusos do consumo de água. Campanhas educativas podem resultar, mas, sem duvida, o melhor mecanismo para reduzir a despesa com água no condomínio é individualizando o fornecimento para os apartamentos. Apesar de ser um procedimento bastante complexo, que envolve obras no condomínio, tem como fator complicador a exigência da Concessionária da aprovação unânime de todos os condôminos. É importante que se destaque que, muito embora, esta exigência seja fator complicador, entendemos que é medida necessária, sem a qual seria impossível proceder à individualização do fornecimento de água para as unidades do condomínio. Sem a concordância de todas, simplesmente, seria inviável tal alteração.