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segunda-feira, 10 de setembro de 2012

Coluna Tire suas Dúvidas: Caderno Imóveis - edições de 02 e 09 de setembro de 2012



Dr. Felippe Cardozo (BCM advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira a edição dos fins de semana (02 e 09/09/2012).

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1) No caso do condomínio não possuir uma convenção, quais seriam os procedimentos a serem apicados em questões de convocação de assembleias, eleição de síndico, prestação de contas e votação de pautas? Márcia


Márcia, o ideal é que haja uma convenção no condomínio para disciplinar estes assuntos. Ela nem precisa estar registrada, pode tão somente ser aprovada pelos condôminos na forma da lei. Sem esse documento, que embase e determine prazos e procedimentos, a tarefa fica mais complicada à medida que a legislação em vigor não esgota determinados temas. A convocação para Assembléias, por exemplo, não encontra amparo legal, sendo que recomendamos um prazo razoável para que seja convocada a Assembléia, como, por exemplo, 10 dias. Usualmente, utiliza-se 08 dias, mas por mera liberalidade do condomínio e de sua convenção. Quanto à eleição de síndico, a mesma pode se dar anualmente, na Assembléia Geral Ordinária, obrigatória para a prestação de contas. Quanto à votação da pauta, o quórum é aquele fixado em lei. Note que a convenção é instrumento que ajuda na organização do condomínio, mas não por isso, em decorrência de sua ausência, o condomínio possa ficar abandonado. Lembre-se sempre: O Condomínio integra o seu patrimônio e quanto mais bem cuidado, mais bem valorizado estará seu imóvel.


2) No meu prédio está sendo feita a individualização da água. Eu sou obrigada a fazer? O condômino pode recusar o serviço em que situações? Isso porque a síndica do prédio disse que a taxa do condomínio não vai cair com a individualização porque ela quer implantar um caixa a fim de fazer melhorias pelo condomínio. Neide

Neide, a EMBASA, via de regra, exige a aprovação da unanimidade dos condôminos para proceder à individualização do sistema de fornecimento de água. Logo, caso você tenha aprovado o serviço, você estaria vinculada a sua decisão, sob pena de, em prejudicando os demais condôminos, vir a responder judicialmente por isso. Importante destacar também que, quem aprova as taxas de condomínio e a realização de novas despesas é a assembléia de condôminos, com os mais diversos quórum previstos em lei. Logo, se a assembleia decidir não realizar novas obras, não pode a síndica arbitrariamente dizer que vai realizar. Por fim, destaque-se que, usualmente, com a individualização da água, a fatura do condomínio fica até 30% mais barata, em alguns casos, o que importa em relevante economia para os condôminos.

3) Se um condômino bater no meu carro, dentro da garagem do prédio, e não se pronunciar, quem arca com a despesa do conserto do meu carro? Julian

Julian, a despeito do entendimento de outros colegas, nós, particularmente, entendemos que, caso alguém colida contra seu veículo na vaga de garagem, a pessoa que causou o acidente é que será a responsável por indenizar, jamais o condomínio. O condomínio não tem legitimidade para arcar com seu prejuízo, porque não foi o mesmo que deu causa ao seu infortúnio. É muito comum a confusão de muitas pessoas no sentido de que existe relação de consumo entre condômino e condomínio. Contudo, referido posicionamento está equivocado. A relação de condômino com condomínio é meramente civil e, como tal, o condomínio só pode responder pelo que der causa, através de seus prepostos.
Importante destacar também que não se pode exigir que o condomínio tenha sistema de câmera de vigilâncias ou algo que o equivalha. Isso porque, na realidade, o condomínio nada mais é que o conjunto formado pelos próprios condôminos, todos incluídos, sendo que todos são responsáveis por suas decisões no condomínio. Daí decorre o entendimento de que não pode o condomínio ser responsabilizado por acidentes, furtos e coisas semelhantes no seu interior.
Logo, neste seu caso, a pessoa que causou o acidente é quem deve ressarcir você e não o condomínio.

4) Tenho interesse numa casa residencial, usada, que custa R$ 100 mil. Gostaria de saber qual a melhor linha de crédito que existe para este tipo de aquisição, visto que eu só tenho R$ 20 mil para dar de entrada. Márcia

Márcia, hoje o crédito teve uma significativa redução de sua taxa de juros, que é exatamente o fator que torna caro o financiamento no Brasil. As linhas de crédito imobiliário tiveram uma redução ainda maior. Hoje, no mercado, diversas instituições financeiras trabalham com diferentes linhas de crédito imobiliário. Como o imóvel que você pretende adquirir custa R$ 100 mil, você pode, inclusive, enquadrar-se no programa Minha casa Minha Vida do Governo Federal. Procure seu gerente bancário de confiança ou de bancos que tenham carteira consolidada em habitação.

5) O condomínio pode cortar a água ou impedir o uso da piscina, por exemplo, de um condômino que está inadimplente? A partir de quantos meses em atraso, o condômino pode ser considerado inadimplente?  Bárbara

Bárbara,  a despeito de entendimentos divergentes, nós, particularmente, entendemos que as únicas sanções aplicáveis ao condômino inadimplente são os juros moratórios, multa, correção monetária, honorários e o impedimento de deliberar em Assembléia de condôminos. Isso porque a Lei não criou outras possibilidades, mas tão somente estas narradas. Há quem entenda que o corte de fornecimento de serviços não-essenciais como gás, por exemplo, também é possível. Nos filiamos a esta corrente. Também é possível punir o inadimplente com a inserção de seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. Quanto à proibição de acesso às áreas comuns ou de uso de serviços considerados essenciais, entendemos ser a mesma descabida visto que viola o direito de propriedade dos condôminos.
Por fim, com relação à constituição da condição de inadimplente, entendemos que, para haver inadimplência, basta haver impontualidade no pagamento. Isso implica em dizer que após um dia de atraso o mesmo já se encontra inadimplente e passível das penalidades narradas.

6) Tenho dúvida sobre o tempo correto na locação de um imóvel. É verdade que o contrato de aluguel só pode ser de 30 meses? Gerônimo

Não é verdade. Na realidade, Gerônimo, o contrato de locação pode superar ou ter menos de 30 meses. Os 30 meses, na realidade, decorrem da possibilidade estipulada pela Lei do Inquilinato de, após este período, o locador retomar o imóvel mais facilmente e por qualquer motivo, o que se chama, usualmente, de “denúncia vazia”. Ademais, a Lei impõe uma série de questões sobre a locação. Orientamos, então,  que sempre procure um advogado de sua confiança para analisar as cláusulas do seu contrato antes de assiná-lo.

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