Coluna Tire suas dúvidas - Correio da Bahia - Caderno Imóveis - 18 de março de 2012

Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira a edição desse fim de semana (18/03/2012).

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1) Resido em um edifício de conjunto de 4 pavimentos, localizado na Av. São Rafael (térreo + 3 andares). Foi agregado aos pavimentos do 1º/2ºe 3º andar, uma puxadinho (varanda) há quase

oito anos. Em janeiro de 2012, um apartamento foi colocado à venda, mas a Caixa informou que não poderia liberar financiamento para o comprador devido esse puxadinho. Como podemos fazer para legalizar tal situação?  Bonfim

Bonfim, o grande problema das cidades brasileiras e da certa desorganização urbanística que impera está, na minha opinião, vinculada a dois fatores predominantes: a ausência de fiscalização do Poder Público e o desconhecimento do procedimento que cada pessoa deve adotar ao construir ou reformar seu imóvel. Antes de vocês fazerem a referida reforma, o famoso “puxadinho”, vocês deveriam, primeiro, ter consultado um engenheiro ou arquiteto para projetar a reforma pretendida dentro das normas atinentes à matéria. Depois disso, vocês teriam que solicitar, na Prefeitura, a autorização para realizar a obra. Dada a autorização, aí sim, vocês poderiam construir. Após a construção e a liberação da Prefeitura Municipal, você deveria averbar a alteração no Cartório de Registro de Imóveis, de cada um dos imóveis, e na matrícula geral do condomínio, juntamente com a ART – Anotação de Responsabilidade Técnica, fornecida pelo engenheiro ou pelo arquiteto, com o Alvará de permissão da Prefeitura e o laudo final de vistoria. Sem esses procedimentos, a reforma é clandestina.

Pode parecer muita burocracia, mas a mesma é necessária para tentar evitar desastres como o do Rio de Janeiro ocorrido neste ano - o desmoronamento de 3 prédios- não ocorra, bem como para impedir que nossas cidades fiquem esteticamente prejudicadas, o que acarreta, além de problemas óbvios como as construções desordenadas, ainda, um aspecto urbanisticamente indesejável para a cidade. Pode parecer exagerado, mas não é. A permissividade exacerbada e a ausência de fiscalização são alguns dos motivos de levarmos tanto tempo no trânsito ou sofrermos com alagamentos.

Dito isto, a Caixa Econômica Federal, a exemplo de outras instituições bancárias, exercem quase que um papel fiscalizador, suprindo, por assim dizer, o papel da municipalidade de verificar a edificação de obras clandestinas. A não concessão do financiamento serve para tanto para que as pessoas realizem os atos necessários para a regularização da obra como para que aprendam a evitar que novas situações como estas aconteçam.

2) Estou negociando 20% de área de terra de uma viúva. Elaborei o contrato de compra e venda, todos (cinco filhos maiores) estão de acordo com a venda e assinaram . Ela está viúva há 11 anos, diz que não fez e nem vai fazer inventário. Há alguma maneira legal para aquisição do terreno, sem que mais tarde não venha ter complicações, após ao falecimento da matriarca. Caso façam o inventário. Menezes

Menezes, partindo do pressuposto de que o imóvel estava registrado no nome do falecido, não há meio legal de que ela assine um contrato de compra e venda sem inventário que confira à viúva a propriedade do bem. Qualquer contrato que você celebre com ela é demasiado perigoso para você. Evidentemente que existem possibilidades jurídicas de você conseguir se cercar de forma a não ser prejudicado futuramente, mas tudo vai passar por alguma dor de cabeça e questões que somente o Judiciário poderá resolver. Se mesmo assim você quiser correr o risco de pagar por algo que pode acabar perdendo futuramente, este contrato que você fez com a assinatura dela e com a anuência dos filhos é interessante, mas eu faria, além disso, um documento no qual todos os herdeiros abrem mão daquele imóvel. Uma vez que haja essa cessão, você terá um pouco mais de segurança, lembrando, como já disse, que sempre existirá chances de você ter dor de cabeça no futuro.

Oportunamente, vale lembrar que quaisquer dos filhos pode abrir o inventário do seu pai, desde que maior e capaz.

3) Comprei um imóvel em uma construtora. Dei R$ 4.500 de entrada. Informei que não tinha trabalho fixo, dei os documentos que solicitaram: três contracheques e a carteira de trabalho. Um ano depois informaram que a Caixa não aprovou o financiamento. Rasgaram meus contracheques e disseram que pagariam apenas 70% do valor da entrada em 60 dias. Os outros 30% não seriam devolvidos. É certo isso? Como receber de volta esse dinheiro? Maurício

Maurício, muito embora seu contrato deva fazer previsão quanto ao seu caso com relação à restituição de valores no caso da não concretização do negócio, cabe salientar que hoje o entendimento pacificado, incluindo aí o meu, é no sentido de que não pode haver descontos na devolução do valor pago pelo consumidor. É que não há fundamento jurídico para a construtora / incorporadora reter qualquer valor do adquirente, visto que o imóvel será vendido e com o seu valor atualizado. A retenção deste valor ou qualquer outro percentual pela construtora / incorporadora pode ser tida como enriquecimento sem causa, o qual a lei atribui o caráter de ilegal.

Outro ponto a ser ressaltado é que o valor deve ser devolvido corrigido e não de forma simples.