Coluna Tire suas dúvidas - Correio da Bahia - Caderno Imóveis - 11 de março de 2012

Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira a edição desse fim de semana (11/03/2012).
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Comprei um imóvel na planta desde 2008 onde teria que ser entregue em outubro de 2011.
Venceu em fevereiro o período de tolerância que a construtora menciona no contrato. Recebemos uma carta da empresa informando que a entrega do emprendimento seria talvez pra fevereiro de 2013, um ano e meio de atraso. Quais são as medidas que posso tomar e quais os meus direitos , já que continuo no aluguel e estou pagando as prestaçoes do financiamento direto com a construtora e intermediarias altas virao, e nada de imovel pronto.
Rafael Gorritti

Rafael, você pode buscar uma negociação administrativamente com a construtora / incorporadora no sentido de reorganizar as parcelas, em face do atraso injustificado da obra. Se eventual proposta não lograr êxito e não chegarem, você e a empresa, a uma composição, você deve procurar um advogado especialista na área, de sua confiança, para ingressar com uma ação judicial, no sentido de cobrar da construtora / incorporadora uma indenização pelo atraso injustificado na entrega do empreendimento.

Destaque-se ainda que, como já dito por nós em outra oportunidade aqui na coluna, o “prazo extra” disposto no contrato em favor da construtora / incorporadora é ilegal e deve ser indenizado acaso utilizado.

Gostaria de saber quando é que se começa a pagar a mensalidade do condomínio? É após a criação do condomínio, mesmo sem o futuro morador estar com as chaves do apartamento ou é após a entrega das chaves do apartamento? Gostaria de saber também qual a lei que regulamenta esse tipo de situação.  Vilobaldo

Vilobaldo, o momento em que deve ser cobrada a taxa de Condomínio é a partir da Assembléia de Condôminos convocada especialmente para esta finalidade. Esta primeira Assembléia, também chamada de Assembléia para Instituição do Condomínio, serve, basicamente, para criar o condomínio, ratificar a Convenção e o Regimento Interno do Condomínio, ou alterá-los, se for o caso, bem como apresentação de orçamento prévio para a cobrança do condomínio. Também se presta para eleger a administração do condomínio, como o síndico e o conselho consultivo/fiscal.

Desta forma, importante destacar que somente após esta Assembléia é que se pode falar em condomínio, de forma efetiva. Até então, o condomínio não existe. Cabe destacar ainda que outras deliberações poderão ser tomadas nesta Assembléia a depender do instrumento convocatório.

A partir da realização desta Assembléia, com o condomínio efetivamente criado, passa-se a cobrar a Taxa Condominial. A obrigação de pagar a referida taxa é do condômino, proprietário do imóvel. Antes da entrega das chaves, geralmente, a Construtora / Incorporadora é a proprietária do imóvel, mas a lei iguala ao proprietário, na qualidade de condômino, o promitente comprador, no caso, você, que assinou a promessa de compra e venda.

A questão de você ter recebido as chaves, ou não, em nada interessa ao condomínio. O condomínio pode cobrar uma eventual inadimplência de você, da construtora ou de ambos. Neste caso, sugiro efetuar o pagamento do condomínio mesmo sem receber as chaves, para evitar os transtornos e as despesas de uma ação judicial movida contra você. Posteriormente, você poderá ingressar com uma ação de cobrança contra a construtora visando receber estes valores. Evidentemente que o êxito ou não da sua demanda vai depender do motivo pelo qual você não dispõe das chaves do imóvel. Se for por responsabilidade da construtora, caberá o ressarcimento. Caso contrário, realmente, é você quem deve arcar com esta conta.

Moro num prédio onde na convenção permite a alienação da vaga da garagem desde que seja para condômino do prédio. Moro num apto com vaga de garagem descoberta e gostaria de saber se posso trocar a vaga com o proprietário de outro apto que possui vaga coberta. Caso positivo quais seriam as providências a serem tomadas.

Inicialmente, você deve observar se as vagas de garagem estão registradas na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, de forma vinculada à unidade. Se não for assim, deve verificar se as vagas foram registradas de separadamente, de forma que cada vaga tenha a sua matrícula ou ainda se a divisão de vagas se deu por mero sorteio, pertencendo as mesmas ao condomínio de forma geral.

A depender da forma do registro, você deve agir como a compra de qualquer outro imóvel. Neste caso, é necessário saber se esta permuta engloba ou não valores. Se englobar valores, no contrato de compra e venda ou permuta a ser realizado, deve constar a diferença monetária resultante da negociação. Após a elaboração e registro do contrato, o mesmo deve ser levado a registro e, após, ser averbado nas escrituras das garagens ou do apartamento, se for o caso.

Na hipótese das vagas pertencerem ao condomínio e o seu uso estar atrelado às unidades por sorteio, é necessário verificar como a Convenção do Condomínio rege esta troca de vagas ou mesmo a possibilidade e a forma de alienação das mesmas.