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domingo, 15 de janeiro de 2012

Coluna Tire suas Dúvidas - Caderno Imóveis do Jornal Correio da Bahia de 15 de Janeiro de 2012

Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira a edição desse fim de semana (15/01/2012). 
Tem uma dúvida? Mande para a gente: cadernoimoveis@gmail.com ou marque uma consulta com um de nossos especialistas:

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1) Venho passando por uma situação bastante delicada gostaria de uma orientação de como proceder. No Edifício onde moramos aconteceu o deslizamento da encosta.
Já encontramos a empresa que deverá realizar o serviço de contenção dessa  encosta. Em um dos apartamentos o inquilino ainda não pagou a sua quota de pagamento “Alegando” que o dinheiro não foi enviado pelo proprietário.   Já estamos aguardando esse pagamento há quase dois meses,  percebo que  sempre e colocado uma nova data e nada de pagamento. Como devo proceder nessa situação? Prof. Gustavo da Silva
Gustavo, situação bastante delicada esta de vocês. A inadimplência por si só é um mal em condomínios e tem o  seu efeito danoso potencializado quando decorre do não pagamento de taxas extraordinárias, que têm destinação vinculada e que preenchem um cronograma próprio. Sempre orientamos nossos clientes a quando instituir a taxa extraordinária prever e projetar uma margem de reserva para fins de preencher uma eventual inadimplência, nada demais, algo em torno de 10%, por exemplo.
No seu caso específico, sem conhecer alguns detalhes, não posso fazer certas afirmações. O que podemos destacar, contudo, é que, via de regra é o condômino, leia-se proprietário, quem deve custear este tipo de despesa e não o inquilino.
O melhor que vocês têm a fazer é reforçar essa taxa extraordinária para que cada um possa pagar um pouco mais, de forma que a inadimplência desta unidade não traga ainda mais transtornos para o condomínio. Independente disto, vocês devem promover a competente ação de cobrança para que o condômino inadimplente arque com o pagamento das suas taxas extraordinárias.


Uma outra dúvida: Os proprietários do apt do Térreo querem entrar com uma ação contra o prédio porque estão dormindo na sala em colchão, desocupando um dos cômodos. Isso pode ser feito? O condomínio pode ser acionado na Justiça? Prof. Gustavo da Silva

Costumo dizer que todo mundo pode fazer tudo que bem entender. Deve-se contudo ser discutido se terão êxito ou não em uma ação judicial. Em primeira análise e, rediga-se, sem conhecer alguns aspectos do caso específico de vocês, posso dizer que estamos diante de uma clássica situação de caso fortuito, onde por uma ação da natureza, sem a participação humana, houve um dano ao direito de alguém, neste caso, ao direito de propriedade cumulado ao direito de moradia. Logo, em uma análise primária, sem conhecer o caso, podemos dizer que o condomínio não seria obrigado a indenizar nenhum dos condôminos pelo ocorrido.
Mas se, contudo, restar evidenciado que houve negligência de alguém, enquanto representante do condomínio, seja preposto ou não, naturalmente poderá o condomínio ser obrigado a ressarcir os condôminos nos termos da lei. Tudo dependerá das particularidades do caso, que não ficaram esclarecidas.

2) Fui por 14 anos síndico de um pequeno prédio de 8 aparamentos. Resolvi entregar o condomínio a outro morador. Fiz a reunião, prestei conta do "fundo de reserva" - tudo por escrito, assinado, esclarecido como manda a lei! Deixei um determinado valor à receber do fundo de reserva, fruto de dívidas de moradores. A pessoa que me sucedeu só ficou dois anos e passou o condomínio para outra, até aí tudo bem!

Só que a prestação de contas do "fundo de reserva" foi feita "de boca" sem nenhum documento para esclarecer. Ninguém protestou, não disseram nada e não se sabe o que foi feito com o dinheiro do "fundo de reserva". Eu não compareci a reunião porque sou inimigo da tal "sindica" e a reunião foi na casa dela.
Eu pergunto: Como não pude ir à reunião, e já que ninguém reclamou - digo a maioria - eu sozinho posso obrigar a síndica anterior a prestar contas por escrito? Ela disse que não! Que sou a minoria!! 
O que posso fazer para resolver essa dúvida? Não pretendo deixar isso passar em branco de forma nenhuma. Penso até deixar de paga o condomínio por um determinado tempo, para descontar o valor que paguei do fundo de reserva. Bartolomeu Amorim

Bartolomeu, em primeiro lugar você não deve, em hipótese alguma, deixar de pagar seu condomínio em dia. Pelo menos não sem uma decisão judicial ou da assembléia devidamente registrada em ata, o que não nos parece ser o caso. Quanto ao pedido de prestação de contas, você sozinho pode solicitar administrativamente junto ao condomínio uma cópia desta prestação de contas. Se não conseguir, você pode, desde que reúna ¼ (um quarto) dos condôminos, solicitar a realização de uma assembléia para que a síndica preste as contas. Se ainda assim, não ocorrer a assembléia com a prestação de contas, você pode ingressar com ação requerendo que a assembléia para a prestação de contas ocorra. Cabe ressaltar que você tem legitimidade para requerer do Juízo a convocação de assembléia de condôminos para prestação de contas, mas não pode, individualmente, ingressar com uma ação de prestação de contas. Este é o entendimento pacificado da doutrina e da jurisprudência pátrias.

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