1) Acabei de comprar um apartamento em um prédio que está quase acabando a obra. O que vale mais a pena na hora de criar uma ata de condomínio (não sei se é esse o termo utilizado): esperar todos os apartamentos serem vendidos ou existe um percentual mínimo de moradores para criar o condomínio e assim começar deliberações do tipo valor da taxa de condomínio, regras para o convívio social, etc... Pedro
Na realidade, Pedro, não é bem assim que a coisa funciona.
Para que surja um condomínio edilício, muito mais do que a necessidade de haver um prédio/edificação, é obrigatória a realização de um procedimento cartorário chamado Instituição de Condomínio. Este procedimento exige uma série de documentos, que vão desde a aprovação e/ou ratificação da Convenção de Condomínio até o “Habite-se” emitido pela Prefeitura Municipal.
Para que surja um condomínio edilício, muito mais do que a necessidade de haver um prédio/edificação, é obrigatória a realização de um procedimento cartorário chamado Instituição de Condomínio. Este procedimento exige uma série de documentos, que vão desde a aprovação e/ou ratificação da Convenção de Condomínio até o “Habite-se” emitido pela Prefeitura Municipal.
Neste mesmo momento é que são eleitos, entre outros, síndico e conselho fiscal através de Assembléia de condôminos, na qual se aprova a Instituição do Condomínio. Após a obtenção de todos os documentos e alguns outros mais específicos de responsabilidade da Incorporadora/Construtora, o condomínio é levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, e, então, ele fica instituído com a individualização das unidades.
A Lei brasileira prevê que é condômino, entre outros, o proprietário e o promissário-comprador, que é justamente quem assina Instrumento de Promessa de Compra e Venda. Isso implica em dizer que nesta Assembléia Geral para instituição de Condomínio, não só os condôminos (compromissários-compradores) terão poder de voto. A Incorporadora/Construtora, caso ainda existam unidades não comercializadas, terá direito a voto, justamente, por ser, sem a comercialização, proprietária das unidades não vendidas.
É nesta assembléia também que, geralmente, é votado o planejamento orçamentário do condomínio e, consequentemente, estabelecida a taxa condominial.
Este é um procedimento relativamente complexo e eu sempre recomendo que seja buscada uma assessoria jurídica especializada para auxiliar os condôminos na defesa de seus interesses perante a Construtora/Incorporadora.
2) O prédio onde moro tinha uma administradora de condomínio. Os moradores decidiram romper o contrato para economizar nas despesas. Mas o síndico contratou um contador, que diz ser de sua confiança, sem passar por assembléia. Isso é possível? Como cobrar a transparência dessa contratação e dos dados que serão analisados? Ruth
Ruth, toda decisão tomada por um síndico em condomínio deve ser submetida à prestação de contas. Importante destacar que o síndico não é proprietário do condomínio e sim, o representante e responsável pelo mesmo em juízo ou fora dele.
No seu caso, é necessário analisar a convenção do seu condomínio para dar-lhe uma resposta mais eficiente. O que posso adiantar é que seria muito melhor, inclusive para a harmonia do condomínio, que o síndico leva-se o assunto para a Assembléia e lá fosse discutida e aprovada não só esta proposta como a de outros profissionais, até mesmo em atendimento à transparência necessária para a gestão do condomínio.
Não vejo, sem a análise de documentos necessários, para uma posição consolidada, indícios de ilegalidade.
Quanto a exigir transparência, a senhora, enquanto condômina, tem direito de exigi-la. Como mencionamos acima, o condomínio é patrimônio de todos e,como tal, merece o devido respeito. A prestação de contas não só é um dever do síndico, como um direito dos demais condôminos.
3) A síndica do meu prédio decidiu usar o fundo de reserva para pintar o hall de entrada do prédio, embora o telhado esteja com problemas e com infiltração. Quem deve decidir a prioridade das obras de um condomínio? E essa despesa (pintura) deveria ser paga com o fundo de reserva do condomínio ou com uma taxa extra para pintura? Odilon
Odilon, de antemão posso te assegurar que o fundo de reserva como o próprio nome leva a crer, salvo disposição diversa em Convenção de Condomínio, é destinado para fazer frente a despesas urgentes e extraordinárias. É o caso, por exemplo, de um vazamento no encanamento ou defeito nos elevadores, que possam ou inviabilizem a livre utilização do condomínio por seus condôminos. Muito embora o uso deste valor de forma indiscriminada seja comum nos condomínio, sempre alertamos nossos clientes que utilizar o fundo de reserva para fins diversos ao estabelecido na convenção pode acarretar prejuízos para o próprio síndico.
Fundo de reserva é diferente de taxa extra. A taxa extra deve ser constituída para fazer reparos ou melhorias que interessem ao condomínio, mas que não tenham urgência. Parece-me que a pintura do Hall Social não tem caráter de urgência.
Outrossim, por fim, destaque-se que, salvo obras ou reparos de caráter emergencial, a definição das despesas com obras, melhorias ou reparos no Condomínio dependem de aprovação de Assembléia de Condôminos, observando-se, inclusive, o quórum definido em lei.
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