Imóveis: Coluna Ture sua dúvidas - Fevereiro/2014.

Dr. Felippe Cardozo (BCM Advogados), especialista em Direito Imobiliário, tira dúvidas dos leitores do Correio da Bahia todos os domingos no Caderno de Imóveis. Confira as edições do mês de Fevereiro de 2014.

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Vai ter eleição para síndico no meu condomínio. Tem muita gente querendo ser o novo síndico, mas não sabemos direito como formalizar essa eleição. Como fazemos isso? Além disso, quais são as reais obrigações de um síndico? Valéria Vaz

Valéria, necessário verificar o que a convenção do condomínio

de vocês e eventualmente o regimento interno, define acerca deste assunto. Via de regra, não existe muitas orientações de como proceder a eleição de síndico, senão as já previstas no código civil, com relação ao tempo de gestão e o momento da eleição que geralmente ocorre junto a Assembléia Geral Ordinária, que além de eleger a nova administração deve também haver a prestação de contas do síndico anterior e planejamento financeiro para o próximo ano. Sugiro que na medida do possível e do tamanho do seu condomínio, na assembleia, abra-se um momento para inscrição de chapas e depois passa-se a  votação. É o modelo mais simples e mais utilizado nos condomínios. Se, contudo, for impossível utilizar-se deste procedimento, outros modelos mais elaborados podem ser adotados para executar a eleição. Importante, contudo que se diga que o modelo escolhido não pode contrariar a lei ou os regramentos internos do condomínio. Com relação a função, ser síndico exige muita responsabilidade. Podemos citar como deveres do síndico, entre outro, prestar contas de sua gestão periodicamente, convocar assembleia de condôminos, representar o condomínio na justiça ou fora dela, fazer cumprir as normas do condomínio, etc.

 Tem seis anos que eu vendi um apartamento para outra pessoa. O problema é que há contas do apartamento que ficaram no meu nome e ele não pagou. O que posso fazer? João Ribeiro        

João, você pode notifica-lo para que o mesmo faça a transferência das contas. Se em um determinado prazo ele não o fizer, sugiro que procure um advogado de sua confiança para ingressar com uma ação judicial requerendo ao juiz que determine que ele transfira a titularidade das contas. Procure, contudo, antes, explorar uma alternativa extrajudicial. É muito mais ágil e barato para você.

 Meu vizinho tem uma infiltração no banheiro dele e ele não quer arrumar. Já prejudicou meu imóvel e ele se recusa a pagar. O que psso fazer? Luana Ribeiro. 

Luana, se já esgotou todos os meios de negociação extrajudicial, sem êxito, resta-lhe, somente ingressar com uma ação judicial. Sugiro que procure um advogado de sua confiança para que tente um último contato com seu vizinho. Se ele se negar a realizar o reparo, acione o mesmo na justiça requerendo a um juiz que determine o reparo imediatamente.

 Tem um condomínio, em Stella Maris, chamado VIlla Ferrara que esta em fase de finalização, onde a planta vendida na parte térrea esta diferente da planta construída, a posição do banheiro muda, a posição da porta do quarto muda. Comprei um unidade pela planta e quando fomos visitar o imóvel e constatamos a construtora se negou a consertar. Tivemos que ir para a justiça, mas o processo tramita lentamente...o pior é que a construtora  continua vendendo a planta errada, inclusive no stand de vendas em frente ao condominio em STella Maris. O que pode ser feito nessa situação? Viviane Cruz

Viviane, individualmente, basicamente você fez o que lhe competia, ingressar com a competente ação judicial. Note que na sua ação judicial você não terá como impedir a venda pela construtora para novas pessoas, somente poderá buscar indenização para o seu caso. Importante destacar que o PROCON tem tomado medidas quando a lesão ao direito do consumidor é clara e em sendo para um grupo de consumidores, poderá atuar punindo, mesmo que administrativamente a incorporadora / construtora.

Estamos com problemas com um vizinho que não respeita as normas do condomínio com relação ao uso das áreas comuns. Ele não respeita os horários e as formas de uso do salão de festas, piscina e sauna. Até festinhas particulares ele já fez. O que podemos fazer ? Lucas Santana

Lucas, a vida em condomínio necessariamente deve ser pautada na convivência harmônica entre os condôminos. Se há algum condômino que inflija um norma o mesmo deve ser punido. Atualmente se admite no direito brasileiro a aplicação de multa para cada infração praticada pelo condômino transgressor. Cumpre ao condomínio assumir as rédeas da situação e aplicar multas a esse condômino. Eventualmente, se o mesmo continuar a infringir as normas, cabe também, ação judicial, em que se requeira a um juiz que determine que o condômino se abstenha de praticar atos contra as normas condominiais.

Meu prédio é pequeno - tem oito apartamentos - e não é registrado. Tenho dúvidas de se é necessário fazer o registro e também como fazer isso. Como devo proceder? Ana Beatriz

Ana, se você estiver se referindo a registro na Receita Federal para ter um CNPJ, basicamente o que tem que ser feito é reunir a documentação e dar entrada na mesma para iniciar o trâmite e o obter o CNPJ. Se, contudo, o registro que você estiver se referindo, ser o do Cartório de Registro de Imóveis, a situação é bem mais complicada. Via de regra, e partindo de uma análise preliminar, se não há averbação da incorporação realizada na matrícula no competente cartório, vocês terão que proceder a uma série de procedimentos para regularizar a situação do condomínio que, eventualmente, poderá sequer ser regularizada. Note que para a construção de um condomínio edilício, é necessário se cumpram uma série de requisitos, entre eles o de aprovação do projeto na Prefeitura Municipal de sua cidade, habite-se, ata de eleição de constituição do condomínio edilício, convenção de condomínio registrada, etc. Sugiro que procure um advogado da sua confiança para verificar a situação fática de seu condomínio.

 Tem quatro meses que meu prédio está sem síndico. O problema é que nenhum morador quer mais ser síndico. O que podemos fazer? Há alguma alternativa? Leandro Sá

Leandro, atualmente muitos condomínios tem recorrido aos chamados síndicos profissionais. A alternativa é válida e funcional. Evidentemente que possuir um síndico profissional não afasta a necessidade de participação efetiva dos condôminos na administração do condomínio, mas possibilita a continuidade das atividades do condomínio. Existem prós e contras nessa escolha que deverá ser analisada com cautela por vocês antes da contratação do serviço. A única hipótese que não pode se perpetuar é a de o condomínio ficar sem síndico, seja ele condômino ou não, visto que, tal alternativa, inviabiliza a administração do condomínio.

 Moro no andar térreo do meu prédio e queria transformar minha sala em um local para atender clientes para fazer cabelo e unha. Meu apartamento tem entrada independente do prédio. Eu posso fazer isso? De que maneira? Marta Farias

Marta, a melhor resposta para essa sua pergunta é depende. Se o seu condomínio for exclusivamente residencial, você não pode praticar atividade comercial. Se, contudo, for permitido, você poderá fazê-lo. O ideal é que consulte a Convenção do seu Condomínio. Neste documento, você encontrará sua resposta. Via de regra, os condomínio residenciais não autorizam a prática de atividades comerciais. Mas como disse, eventualmente, as regras de seu condomínio podem diferenciar-se do comum.

 Vendi meu apartamento há um ano e até hoje o comprador não fez a transferência da escritura. Descobri que ele não está pagando o condomínio desde o dia que se mudou. Tenho como desfazer a compra mesmo já tendo recebido o dinheiro? André Andrade 

André, entendo que este não é fundamento para você rescindir o contrato e desfazer o negócio, até porque, pelo que você disse, o pagamento do preço total do negócio já existiu. Até mesmo, na possibilidade de haver clausula contratual que preveja a resolução do mesmo na hipótese de não transferência do bem em determinado prazo, mantenho a opinião acima esposada. Você encontrará, contudo, posições diferentes da minha. Sugiro a você, contudo, que adote duas ações para evitar que você sofra prejuízos com a desídia do adquirente. A primeira é comunicar o condomínio, formalmente, que o imóvel foi vendido e que você não é mais proprietário. Isso porque, a jurisprudência vem se firmado no sentido de que, havendo comunicação formal ao condomínio de que houve a comercialização da unidade, você não tem responsabilidade em arcar com as despesas condominiais, mesmo que o imóvel esteja registrado em seu nome. Existem, inclusive, precedentes do STJ neste sentido. A segunda coisa que você pode fazer é notificar o comprador acerca de sua mora na transferência da propriedade do imóvel. Assim, você estará se precavendo de que receba contra si uma cobrança indevida. E apenas para finalizar, se estiver sendo incomodo para você o imóvel ainda estar registrado em seu nome, você pode ingressar com ação judicial de obrigação de fazer requerendo ao juiz que determine ao comprador, que o mesmo termine o procedimento cartorário e transfira o imóvel para si, sob pena de multa, por exemplo.

Sugiro que procure um advogado de sua confiança para analisar o contrato que você firmou e dê-lhe os indicativos que julgar melhor adequados ao seu caso.